Imobiliarele – inca mult prea scumpe

Singurul semn veritabil al revenirii din criza ar fi prabusirea pietei imobiliare la nivelul potentialului economiei reale. Asta, fara a lua in considerare cauze exogene cum ar fi inflatia, riscul sistemic, razboaie, criza resurselor etc.

Dar daca ar fi sa privim Romania printr-un ochean si sa zicem: cand isi va reveni din criza, un raspuns adevarat nu s-ar baza decat pe intoarcerea preturilor din imobiliare in lumea reala. Ce inseamna asta? Pai inseamna de exemplu ca un apartament cu doua camere sa coste atat de mult incat la un salariu mediu actual si cu o indatorare de 50% sa poata fi platit in maxim 15 ani, pentru ca sa nu lase oamenii mostenire copiilor creditele la banca si pentru ca sa poata sa mai ia si o masina sau mobila si altele in apartamentul cumparat. Faceti singuri calculele si vedeti cat de aproape suntem de acest deziderat.

Dar conditia de mai sus, chiar daca nu trebuie pusa musai in parametrii astia (15 ani, 50% indatorare), atrage cu sine o alta problema: locurile de munca. Fara asta rezolvata, dobanzile nu vor ajunge niciodata acolo incat sa permita astfel de preturi, chiar daca sistemul financiar ar fi stabil, CDS-urile Romaniei mici, deficitul sub control si reforma sistemului bugetar rezolvata. Iata deci prima problema de rezolvat: locurile de munca.

Dar pentru ca sa avem locuri de munca sigure, trebuie ca afacerile din Romania sa se dezvolte. Sunt sanse pentru asta, daca privim lucrurile numai prin prisma preturilor din imobiliare? Costul imobiliarelor este pentru firme destul de mare in Romania, ca procent din venituri. Pe langa birurile mari puse de stat, pe langa sistemul fiscal instabil si incertitudinile politice (niciodata nu stii ce lege mai scot tampiti si ce taxe mai maresc) afacerile in Romania duc in spate cu greu costurile imobiliare, tocmai din cauza cresterilor aiuristice ale acestora in anii anteriori si a povarii ratelor celor care credeau ca daca cumpara un spatiu comercial cu 100.000 euro, vor reusi sa plateasca si rata si sa mai aiba si castig din chiriile pe care le ia. Astfel, costurile platite de afaceri in prezent duc in ele si povara bulei speculative din trecut care se reflecta prin efectul propagat prin dobanzi (o data) si prin asteptarile proprietarilor (a doua oara). Asteptarile proprietarilor se refera la faptul ca niciodata un proprietar care nu e constrans, nu va vinde sub pretul pe care l-a cumparat, asteptand … iesirea din criza. Care iesire, pentru marea majoritate inseamna ce a fost inainte. Putini proprietari inteleg cu adevarat ca ce a fost nu va mai fi, mai ales din cei care nu sunt constransi de credite.

Ca o paranteza legata de inflexiblitatea proprietarilor si ancorarea intr-o lume de vis care sper ei sa se intoarca (mai ales acum ca Boc ne anunta ca am iesit din criza) am sa va povestesc o scurta intamplare. In toiul bulei imobiliare (2008), ca orice roman visam si eu sa imi cumpar pamant la marginea orasului sa imi fac casa. Asadar, am pus ochii pe un teren, i-am dat tarcoale, mi-a placut si am cerut pret: 70euro/mp (de tinut minte). Alte terenuri prin zona erau si 50, 40 dar asta era mai bine plasat, era intre case nu aiurea in camp, si in plus proprietara nu a lasat musai la pret: nu am domne ce sa las, nu ma grabesc ca preturile cresc. Vara trecuta (deci 2010), trecand pe acolo si vazand ca nu s-a dat ce m-am gandit: ia sa mai fac eu o intrebare: mai aveti de vanzare, cat cereti? Raspunsul m-a socat: 70 euro/mp. Da, multumesc, ii zic, credeam ca pretul a scazut avand in vedere criza. Da, dar eu nu ma grabesc si sa stiti ca prin zona s-au mai dat chiar recent la 50 eur. Deci baba nu stia pe ce lume traieste, probabil ori credea ca pamantul ei are aur ingropat ori credea ca am iesit din criza daca o intreaba lumea cat cere pe el (pentru ca pamantul nu mai era publicat la vanzare, eu aveam numarul ei din discutiile anterioare).

Cazul povestit de mine pare destul de particular: motivatia vanzarii parea destul de mica, la fel ca si intelegerea vanzatorului asupra evolutiei preturilor si a situatiei din piata. Am putea crede aceasta, daca nu citim anunturile imobiliare. Am obiceiul ca din cand in cand sa citesc anunturile imobiliare sa iau pulsul. Pentru ca folosesc mereu acelasi site si ma intereseaza doar Craiova, inevitabil am cam inceput sa imi dau seama de cand un anunt este disponibil si cam care sunt preturile. In plus, am un prieten care a avut o agentie imobiliara si acum are ceva bani si nu face altceva toata ziua decat sa caute oferte sa fructifice banii pe care ii are, iar cum gaseste ceva, ma anunta si imi cere parerea. Asadar, cred ca am o imagine destul de clara asupra pietei locale.

Iata cateva anunturi, care cred eu nu fac decat sa accentueze concluzia ca preturile in imobiliare sunt inca in stratosfera. Cel putin preturile cerute, desi ma indoiesc ca pretul final sa fie cu mult sub cel cerut.

1. Spatiu comercial de inchiriat in Craiova, Dolj, Calea Bucuresti / 534 mp / D+P+1+M / CHIRIE 5500 EUR

Daca nu ma insel aici functiona un showroom de mobila si avand in vedere locatia nu cred ca spatiul s-ar preta pentru altceva, in primul rand pentru ca este foarte open space, etajul si mansarda au foarte putin spatiu si nu le fac pretabile pentru divizare in vederea subinchirierii sau transformarii in birouri. Pai ce importator sau producator de mobila isi mai permite in ziua de azi sa plateasca chirie 5500 EUR / luna? Intr-adevar o mobila de lux costa, dar cati bogati sa fie in Craiova care nu si-au luat deja mobila, care inca isi fac vile si apartamente pentru care sa aiba nevoie de mobila, ca sa tina pe picioare o astfel de afacere? Multi din fostii potentiali clienti de mobila de lux (pentru ca altceva clar nu ar merge acolo) deja nu stiu cui sa mai vanda casele si imobilele de lux luate pe credite imense la care acum alearga din colt in colt sa plateasca ratele, scotand la mezat vilele, cum ar fi cea de la punctul urmator

2. VILA CU PISCINA / LOCUINTA PT. FIRME / 900.000 EUR

Alte detalii sunt de prisos: Craiova nu e Beverly Hills unde oricum la banii astia putem lua o casa cel putin cu o piscina mult mai tare (iata un exemplu). Pentru simplul fapt ca pe proprietar chiar posibil sa-l fi costat atat de mult sa construiasca si sa utileze vila respectiva, pretul pe care il cere el/ea este … cel care este. Bineinteles ca nu va vinde prea curand, cine are asemenea sume nu ar cumpara in Craiova ci ar tine banii la banca 6 luni apoi ar cumpara in Beverly Hills unde poate ar negocia un pret mai mic, sau macar s-ar multumi cu o casa mai modesta si in rest ar trai din ce bani ii raman.

3. SPATIU COMERCIAL CENTRAL / 100mp / CHIRIE 1500 EUR

La o prima vedere pretul pare acceptabil, si pentru centrul Craiovei, intr-adevar cam atat se cere. Spatiul insa este liber de peste un an, iar langa el, intr-o pozitie si mai buna un alt proprietar cerea 1300 EUR si acum a inchiriat la un magazin care vinde pantofi ieftini. Ma indoiesc ca pretul de inchiriere a fost peste 1000 EUR, avand in vedere ca vadul nu e prea excelent si produsele vandute nu prea au cerere, avand in vedere ca lumea nu prea are bani, prin urmare niciodata un magazin central nu va putea concura comerciantii din engross-urile de pe la marginea orasului unde chiriile fiind mult mai mici si munca la negru mult mai usoara, marfa venind din aceeasi China preturile sunt mult mai mici ca in centru. Asadar, comerciantii nu au decat sa taie si ei din marja de profit si prin urmare nu pot duce in spate o chirie foarte mare. Locatia este faimoasa de altfel pentru frecventa cu care se schimba chiriasii, semn ca lucrurile nu merg.

De altfel, sunt multe spatiile comerciale din oras goale permanent sau goale … din cand in cand: vine comerciantul curajos si pleaca dezamagit dupa 2-3 luni apoi ciclul se repeta. Bineinteles, cand proprietarii inteleg si lasa la pret, echilibrul se restabileste, afacerea rezista si lucrurile sunt frumoase pentru proprietari pentru ca la urma urmei e mai bine sa primesti mai putin decat sa nu primesti deloc si in plus sa platesti impozit aiurea.

Nu vreau sa mai subliniez ca de construit nu se mai construieste mai nimic. De cand a venit criza, spatii comerciale nu am vazut nimic, cu exeptia unei cladiri cu 3 etaje care insa inca e goala, nici o afacere nu s-a gramadit sa deschida ceva.

Nu mai vreau sa va plictisesc si cu situatia la hale unde chiar sunt amuzante preturile solicitate, atat la inchirieri cat mai ales la vanzari.

Cert este ca prin masurile luate de guvern pe de o parte (prin prima casa si propaganda optimismului penibil) si de BNR pe de alta parte (mentinerea cursului pentru a feri bancile de stres si umflarea lor cu lichiditati ca nu cumva sa le tremure chilotii daca economia nu merge) nu se face decat mentinerea unui nivel mult peste realitate al preturilor la imobiliare. Cel mai clar explicat cred ca ar fi prin similitudinea cu presiunea intr-un balon. Daca un balon rasufla usor printr-o gaura mica si noi umflam in el cu o presiune cel putin la fel cu cea a aerului care iese, balonul nu se va dezumfla si va ramane astfel bombat si gingas la privire. Asa e si cu sistemul economic din Romania, iluziile sunt mentinute la cote inalte de frica reglarii conturilor care ar duce inevitabil dupa furtuna, la iesirea soarelui pe cer.

Tot ca o comparatie, asa cum un cutremur nu apare pana cand nu s-a acumulat destula tensiune in scoarta terestra, faptul ca noi incercam sa astupam crapatura dintre falii si sa spunem ca gata, raul a trecut, trebuie sa uitam de cutremur, nu face decat sa ne expuna total nepregatiti la cutremurul care inevitabil va veni, pentru ca tensiunile se acumuleaza si ce s-a umflat trebuie sa si se dezumfle candva. Cand va fi acel candva insa, ramane de vazut, deoarece politicienii incearca sa amane cat mai in viitor posibil acest moment.

Data scadentei insa s-ar putea sa vina mult mai repede decat ne-am astepta, iar indicatorul pe care trebuie sa il urmarim, este rata restantelor la credite: cat timp aceasta creste sau stagneaza, nu inseamna nimic altceva decat ca oamenii nu au bani, povara creditelor este din ce in ce mai mare si caderea continua. Si iata cateva stiri despre neplata creditelor:

Restanţele românilor la credite s-au dublat în ultimul an
– Rata restantelor la credite a crescut de patru ori in ultimii doi ani, la 6,9%
- România, campioana Europei la creditele neperformante
- Se pregăteşte creşterea dobânzii la euro. Cum vor fi afectate creditele din România

This entry was posted in Criză / Economie and tagged . Bookmark the permalink.

3 Responses to Imobiliarele – inca mult prea scumpe

  1. Adri says:

    Acel candva este accelerat acum cu buna stiinta de guvernanti, zic io, atunci cand dai afara omul din spital sau chiar il uiti acolo…sper sa nu iasa o boroboata pe RO si stii de ce ma tem tare uite daca te uiti in toate tarile astea arabe nu au fost atitia morti citi am avut noi in ’89, sper ca ai inteles unde bat, santem un laborator perfect am mai fost de multe ori cel mai tare a fost cel da la Pitesti din ’49.Poti sa spui ca sint un conspirationist tampit, nu ma deranjeaza!

  2. vasile says:

    In Cluj e la fel, tot mai multe imobile sunt scoase la vinzare, cele cu 2 camere 60 mp incep negocierea de la 1000eur/mp, la cele peste 70-80 deja pretul coboara sub 900…

  3. Costel says:

    Dumnezeu sa aibe mila de noi !

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>