Universul paralel al vânzătorilor de imobiliare

Sunt sigur. Vanzatorii de imobiliare din Romania traiesc intr-un univers paralel, ei nu au habar de lumea din jurul lor si se cred in vestul salbatic in timpul goanei dupa aur.

Sa exemplificam pe baza unui anunt publicat pe un site de imobiliare local, museimobiliare.ro.

De inchiriere fost showroom care a gazduit o marca ce nu a facut fata crizei si a fost nevoita sa-si inchida prezenta in Craiova, dealerii dand faliment iar reprezentarea locala a marcii fostului delaer fiind preluata de dealerul unei alte marci care a avut noroc mai mare (deocamdata). Iata detaliile anunutului aici si iata pe scurt cateva date:

  • 1670 mp de inchiriat intr-o locatie in care altceva decat un showroom auto nu vad ce ar merge, fiind aproape de iesirea din oras unde nu exista vad pietonal deloc;
  • P+E (show-room)+hala – destul loc si pentru un service
  • preţ: 15.000 euro / luna (nu mentioneaza TVA)

Deci este vorba de un fost showroom si banuiesc ca proprietarul actuala spera ca tot un dealer auto sa vina avand in vedere specificul constructiei.

Sa incercam acum un mic calcul, cam cate masini ar trebui sa vanda viitorul chirias ca sa poata avea o afacere cat de cat si sa poata supravietui in aceaste vremuri atat de dificile pentru piata auto in special si cu premize din ce in ce mai negre. Ce costuri asadar ar avea potentialul dealer auto care va veni aici? Sa facem un calcul minimal al costurilor lunare ale unui dealer auto:

– 5 angajati la un salariu minim de 2500 lei il vor costa aproximativ 20.000 lei (5x2500x1.6 – aprox. 60% sunt impozitele si contributiile pentru angajati); este de la sine inteles ca salariul poate fi mai mic, si poate include bonus din vanzari, dar pentru a avea vanzari, viitorul dealer va avea nevoie de oameni calumea, deci si platiti peste media din industrie (care desi nu o stiu, banuiesc ca nu este peste 2000)

– telefonie: 500 lei; ca sa sune potentiali clienti, un dealer auto are nevoie de multe minute; sa zicem totusi ca angajatii vor fi cuminte si vor folosi telefoanele fara sa risipieasca banii patronului, deci un abonament de 500 lei va fi de ajuns pentru inceput;

– electricitate: 300 lei; un showroom are nevoie de lumini, usi automate, calculatoare, faxuri, cafetiera etc; curentul va fi cu mult peste 300 lei pe luna, dar sa zicem ca toata lumea economiseste si nu depasim 300;

– gaze: daca ai frig in showroom, clientii nu vor avea rabdare sa se invarte pe langa masini si vei crea o impresie proasta; iar cum imaginea conteaza imens in alegerea unei masini, confortul termic trebuie sa fie cat mai bun pentru a ajunge sa ai vanzari; sa zicem ca caldura iarna (si aerul conditionat vara) ne mai costa inca 600 lei;

– securitate: cand ai masini in showroom nu le poti lasa nepazite; ai nevoie cel putin de paza pe timp de noapte, ca sa nu mai zicem de contractul cu firmele de securitate, camere de vedere si alarme; sa ne rezumam insa la 1000 lei lunar pentru securitate;

– asigurari auto: 1000 lei; la cel putin o masina disponibila pentru drive-test si cel putin 5 modele expuse pentru vizitatori, aceasta este o suma minimala, cu siguranta adevaratele costuri sunt multe peste 1000 lei/luna; numai RCA pentru o masina noua este de minim 500 lei / an; nu mai vorbim de masinile oferite angajatilor, sa presupunem ca showroom-ul nu ofera aceasta facilitate angajatilor;

– rata bancara: ca orice afacere fara banca nu se poate; cum dealer-ul va trebui sa investeasca minim pentru 5 masini, sa presupunem ca cel putin va avea nevoie de o linie de credit de 5×12.000 euro, adica 60.000; la o dobanda de 15%, costurile lunare ajung la 9000 lei;

– marketing: reclama e sufletul comertului; sa trecem minim 1000 lei per luna, desi cu banii astia abia daca tipareste cateva pliante si cumpara o cutiuta de reclama in ziarul local;

– chiria: conform pretentiilor acestui proprietar, la un curs minimal de 4.3 lei, chiria il va costa pe viitorul afacerist care accepta oferta 64500 lei

Costurile totale ale unei astfel de afaceri, vor fi la inceput de 109.900 lei, adica aproximativ 25.558 euro. Pentru a putea duce in spate asemenea costuri si pentru a avea si un profit de 2% (minimal, dar bunicel pentru vremurile astea de criza), viitorul dealer va trebui sa aiba  o cifra de afaceri de aproximativ 44115 euro. (am calculat impozit pe profit si am adaugat TVA). Pentru a avea aceasta cifra de afaceri, dealerul va trebui sa vanda 3.67 masini per luna.

Ce masina ar trebui sa vanda acest viitor dealer pe o piata in cadere si deja suprasaturata in care deja principalele marci auto au deja o prezenta? Sa investigam putin piata auto locala.

Conform automarket, cotele de piata ale brandurilor auto in septembrie 2011 au fost:

  1. Dacia: 33,5%
  2. Volkswagen: 10,41%
  3. Skoda: 8,9%
  4. Renault: 7,7%
  5. Ford: 5,21%
  6. Opel: 4,8%
  7. Hyundai: 4,25%
  8. Chevrolet: 2,76%
  9. Suzuki: 2,72%
  10. Toyota: 2,36%
Conform Capital, in luna iunie 2011 – o luna peste medie pentru vanzarile auto, parerea mea – in judetul Dolj s-au vandut 97 masini. Sa zicem 100.
Coroborand cu cotele de piata de mai sus, asta inseamna ca viitorul dealer trebuie sa fie unul din top 7, adica chiar mai puternic decat Toyota. Paradoxal insa, dealerul Toyota local are o situatie cu mult peste fostul dealer care a dat faliment in locatia scoasa la inchiriat acum si care reprezenta Fiat. Pe langa paradoxul ca Toyota Craiova vinde acum si Fiat, iata deci inca un paradox. Proprietarul este inconstient ca nu exista clienti pentru oferta lui, la actualul pret. O simpla analiza a pietei i-ar fi dat de gandit inainte de a stabili pretul.
Este adevarat ca locatia respectiva mai ofera si posibilitatea de a deschide un service, dar per total cred ca service-ul ar trage in jos, adica ar necesita investitii mai mari, ar mari costurile indirect proportional cu potentialurile profituri, deci daca luam in calcul si service-ul, cu siguranta numarul mediu de masini care ar trebui vandute pentru a mentine o afacere profitabila ar fi crescut.
Exemple ca acestea sunt nenumarate. Vinovatii nu sunt proprietarii care bineinteles nu sunt prea buni la a intelege economia, politica si prin urmare nu stiu ca criza nici nu a inceput, deocamdata avem o mica raceala, pneumonia urmeaza si apoi tbc-ul. De vina gasesc bancile care tolereaza intarzieri la credite, tin la preturile mari, nu preseaza clientii ca sa taie din costuri si la inchiriere si la vanzare si astfel imobiliarele sunt blocate si prin urmare nici economia nu are sanse sa se miste si sa creeze conditii proprice unei eventuale reveniri.

8 comments

  • Si daca se inchiriaza totusi? Exista suficienti oameni care sa faca credite mari fara a se gandi daca au si de unde sa la plateasca.

    • promit sa confirm peste un an cand inca spatiul va fi gol; intre timp am aflat ca proprietarul nu o duce prea rau totusi, mai are o cladire in oras pe care ia chirie 25.000 euro asa ca nu cred ca ii pasa ca tine showroom-ul gol

  • In Bucuresti, in faimoasa locatie Pipera, exista un condominiu cum se mai numeste – nu-i dau numele pentru ca nu vreau sa fac reclama – care este format din mai multe blocuri de apartamente, blocuri ce depasesc binisor 10 etaje. Aceste blocuri au fost finalizate acum un an, inclusiv finisajele interioare, si au foarte multe apartamente de lux. In prezent sunt locuite in proportie poate de 5%.
    Intrebarea ar fi: ce fel de studiu de piata s-a facut pentru o asemenea investitie de mare anvergura, care a inceput dupa declansarea oficiala a crizei in toamana lui 2008, in asa fel incat sa merite efortul, si sa nu iasa in paguba?

  • De la 25.558 Euro incolo m-ai pierdut.
    Pai cum, ca sa acopere cheltuieli de 25.558 Euro + 2% profit, vanzari doar de 44.115 Euro?
    Pai cat e adaosul la masini? 60%?

    • Adaosul l-am considerat in jur de 10% daca nu ma insel; din pacate am pierdut excelul unde am facut calculele si nu am rabdare sa refac; deci am calculat la costurile mentionate, la un adaos de 10% (de care nu mai sunt sigur insa), considerant TVA-ul si impozitul pe profit, am tintit un profit de 2% si am ajuns la cifra de afaceri respectiva. Oricum am face calculele, cifra de afaceri mi-a iesit totusi minimala – cred ca esti de acord. In realitate costurile sunt mai mari si profitul tinta este mai mare, nimeni nu s-ar patimi pentru 2%.

  • Probabil au strans banii inainte de criza (au obtinut credit).

    Si multi au crezut si inca mai cred ca criza e o gluma, ca e ceva trecator, lucrurile vor merge curand mai bine, preturile la imobile vor creste iar, au deja planuri de dezvoltare/viitor pe directia asta.

    Media romaneasca face tot ce poate sa intretina ideea asta, INS -ul se mai joaca pe la statistici ca sa iasa crestere economica, etc.

    In ceea ce priveste imobilele in cauza, oricum pretul de constructie este probabil undeva la 3x mai jos decat cel de vanzare (inainte de criza).

    Deci daca ar vrea neaparat sa le vanda rapid, ar putea sa o faca chiar si acum, fara sa iasa practic in pierdere.

    Dar probabil si ei mai spera..

  • Confirm ca dupa mai bine de un an spatiul, pe 01/06/2013 apare inca pe site, insa tot cu 15.000 de euro 🙂

  • intre timp am alfat secretul pentru care proprietarul tine la pret: mai are cateva cladiri in Craiova inchiriate la administratia publica pe sume similar de defazate; deci orice calcul economic este suspendat intr-o asemenea situatie … deoarece PIB-ul creste … idem investitiile …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *