Ce mai fac imobiliarele?

Nenumarate zvonuri despre “revenirea imbobiliarelor” au invadat in ultimul timp titlurile din ziare pe aceasta tema. Sa dam doar cateva exemple:

– Tranzacțiile imobiliare continuă să se dezmorțească. Segmentul de lux este cel mai dinamic – o stire care nu spune nimic. Evident ca segmentul de lux este dinamic, ca criza mareste diferenta intre bogati si saraci si cum oferta este limitata si bancile sunt cum sunt, toti parvenitii care au facut bani si nu stiu sa ii investeasca si sa ii gestioenze eficient cred ca daca cumpara imobiliare sunt feriti in caz de crash. Din pacate Bucurestiul nu e Londra … Dar daca doar segmentul de lux este singurul care mai ofera dinamica in imobiliare, concluzia e ca iarna imobilara inca nu a trecut.

– Creditele „Prima casă“ reprezintă jumătate din stocul de credite imobiliare şi din totalul garanţiilor – despre “Prima Casa” am mai scris de nenumarate ori cum e cel mai idiot program de proptire paguboasa a preturilor si distorsionare a pietei imobiliare si bancare si totodata o frana in dezvoltarea sustenabila. Dupa ani si ani, iata unde s-a ajuns: jumatate din credite! Comunism in toata regula, statul a ajuns acum principalul actor si singura speranta a romanilor de a avea o casa. Prin mentinerea ridicata a preturilor, statul se prezinta pe de o parte ca “savaltor” si “ajutator al oamenilor” cand in realitate este principalul factor care tine ridicat pretul si prin urmare condamna la sclavie financiara prin dependenta de credite mari si pe durata mare si prin toate influentele care rezulta din acest program. Pentru ca la noi programul asta este ridicat in slavi si putini sunt care inteleg esenta lui, la vremea potrivita, am redat cum a fost primit programul asta in Marea Britanie: “un program moronic”

Titluri de presa despre imobilare ar fi mai multe, dar nu vreau sa o lungesc. Evident principala intrebare este de genul:

– au inceput imobiliarele sa isi revina?
– a trecut criza imobiliara, isi revin preturile, piata creste, reincepe constructia, oamenii cumpara apartamente, terenuri, isi mai construiesc case, etc?

Evident, exista mai multe nuante la orice raspuns am da pe tema asta si nu poate exista o unanimitate a raspunsurilor. Un prim plan de raspuns cred insa ca si-l da fiecare: cate cunostinte am eu care au cumparat/vandut vreun apartament recent, cate cunostinte am care si-au cumparat teren, isi construiesc o casa, RECENT, comparativ cu ce se intampla prin 2007-2008. Sau mai bine zis, deoarece comparatia cu anii de “boom imobiliar” (cum numesc unii ca si cum un partz poate fi numit boom), sau mai bine zis intrebarea s-ar pune: comparativ cu anii de inceput ai crizei. Altfel spus, in jurul meu chiar se misca ceva anul asta fata de anii trecuti? Personal pot sa dau doar raspunsul asta: in ultimii ani, am auzit o singura persoana care si-a luat o garsoniera prin programul Prima Casa. Are de platit o rata de 7-800/luna si are salariu 1500 la o firma care nu se stie cat va mai activa pentru ca in ultimul timp le cam da si vinerile libere sau ii tine acasa o saptamana pe luna din lipsa comenzilor. In rest, nu s-a schimbat nimic anul asta fata de anul trecut sau cel dinaintea lui.

Evident, eu sunt la nivel micro, parerea mea poate nu conteaza. La nivel macro, statisticile sunt greu de facut, dar un argument ne poate ajuta sa identificam trendurile: PRETUL. Daca preturile stagneaza sau cresc, inseamna ca imobiliarele au reinceput sa creasca deoarece cererea de azi e mai mare ca cererea de ieri si prin urmare preturile cresc. Evident inflatia are si ea o mica componenta in pret desi pretul imobiliarelor la noi fiind in euro, componenta este nesemnificativa. Deci, cum evolueaza preturile?

Cand vine vorba de pretul imobiliarelor, in Romania este imposibil sa avem cifre concrete. De obicei in presa, astfel de statistici vin de la site-urile de imobiliare care fac statistici PE ANUNTURI – total irelevant, poate niciodata nu a fost discreptanta mai mare intre pretul cerut si pretul de la notar. Am auzit un amic care a cumparat un teren in zona relativ centrala a Craiovei cu 50k dupa ce negocierea pornise de la 100k. Nu stiu care sa fie “marja” intre cerere si oferta, dar am o mica mare banuiala ca statisticile pe pretul cerut sunt total irelevante. Ca o mica paranteza cu privire la pret, inainte sa se sparga bula erau niste zvonuri pe la noi ca se lucreaza la indicele Case-Shiller, ceea ce este o norma in lumea normala civilizata. Nu stiu cine a fost responsabil la noi si de ce a murit in fasa, dar e penibil sa nu avem si noi niste statistici macar de la administratia publica care are contractele cu preturile daca notarilor lenesi deja le-am cere prea mult sa ofere publicului informatii utile. In SUA stii pretul mediu real PE CARTIER. La noi nici macar la nivel national nu stim nimic, totul e pe falsele statistici oferite de site-urile de imobiliare care contorizeaza impresiile vanzatorilor.

Chiar si asa insa, eu am observat in ultimul timp cum preturile la cerere au inceput sa scada drastic. Daca pana ceva vreme, exista dinozauri printre vanzatori care tineau la pret “pentru ca nu isi scot banii”, in ultima vreme multi s-au trezit si lasa drastic la preturi. Din pacate, clientii nu se arata … OLX si Tocmai ofera posibilitatea sa urmarim un anunt cum evolueaza pretul, vin doar cu un exemplu de prabusire cu 5000E a pretului unei case in decurs de o luna. Sunt mai multe exemple, la o casa am observat chiar o cadere de 65000E de la 225.000E la aproximativ 150.000E si pretul este inca mare pentru zona respectiva, fiind case similare si la 100.000E. Iata anuntul cu caderea de 5000E:

Presiunea creditelor si a situatiei nasoale a economiei, incepe sa produca unde de soc pe piata de imobiliare. Pentru cine are rabdare si vrea sa cumpere, ocazii nesperate alta data incep sa se intrevada. Imaginati-va ce ar fi insemnat sa nu propteasca statul preturile prin Prima Casa. In 5 ani, unde am fi ajuns! Pe langa saracie si lipsa creditarii, un alt factor nebanuit care pune presiune pe preturi este fuga in afara. Din ce in ce mai multi romani pleaca definitiv. Si nu ma refer la tineri. Timpul trece si cei care au plecat acum 5-6 ani, deja nu se mai gandesc sa se intoarca. Vand tot si de multe ori isi trag si parintii in afara. Prin urmare, piata este invadata de super-oferte de la capsunari. Daca acum cativa ani perceptia generala era ca cei plecati isi trimit bani inapoi ca sa repare sau sa construiasca casele lasate in urma, mai nou feeling-ul meu este ca roata s-a cam intors: romanii plecati isi vand casele/apartamentele de aici ca sa isi faca credit in afara sau ca sa isi construiasca ceva acolo. Pare paradoxal dar multumita guvernelor si tovarasului Isarescu, pretul imobilarelor de la noi este la fel ca in afara. Cu 30.000E iti cumperi un super apartament de 3 camere in Germania (Vezi anunt). Nu mai e ceva iesit din comun sa gasim agentii imobiliare pentru romani in tari straine, asa cum deja putem gasi in ziare locale, anunturi de vanzare apartamente/case in strainatate.

In concluzie, pretul imobiliarelor este in continua scadere si la fel si numarul tranzactiilor. In statistici cu siguranta numarul va iesi in crestere, mai ales din cauza fugii banilor multi dinspre banci inspre proprietati. Dupa cum am mentionat la multi le e frica sa tina sume mari in banca si cum prin Elvetia sau Singapore e mai complicat pentru cei care au facut banul usor prin mijloace necurate, singura optiune sunt imobiliarele. Am auzit de un interlop din Craiova care a cumparat ditamai vila pentru fiesa care are 9 ani. O tine goala, nu e interesat sa o inchirieze/vanda, o pastreaza pentru cand o creste mare fata! Dar nu doar casele luxoase (cum am comentat la inceputul articolului) cat mai ales blocurile nou construite contribuie la numarul tranzactiilor. Ca urmare a scaderii dobanzilor sunt multi romani cu bani din clasa de mijloc (evident in general in Bucuresti) care isi permit printr-o refinantare sa faca un “upgrade” de la un apartament intr-un bloc comunist la unul intr-un bloc nou, mai spatios si mai frumos, eventual intr-o vecinatate mai buna si cu alte beneficii (loc de parcare, utilitati individuale etc). Cam astea ar fi principalele segmente care mai tin la suprafata piata imobiliarelor, in rest … cam bate vantul.