Se merită investițiile în imobiliare în 2022?

Nu. De fapt, depinde. Ca principiu general, orice oportunitate trebuie fructificată. Prin oportunitate se înțelege că mă refer la chilipiruri. Prin chilipiruri înțeleg terenuri în zone centrale la prețuri foarte mici. Cât mai centrale. Dar nu doar terenurile centrale la un preț bun reprezintă oportunități ci mai ales terenurile agricole. Dacă discutăm de investiții … Bineînțeles că investiția în terenuri agricole necesită oarecare cunoștințe agricole, ceea ce nu e la îndemâna tuturor, pe când un teren ieftin cumpărat într-o zona fierbinte, e de la sine înțeles că este o investiție. Deci dacă terenurile centrale (la preț de discount) și cele agricole sunt bune de investit, ce putem spune de restul terenurilor? Nu putem acoperi toată povestea legată de categoriile de investiții, termenul de randament, scopul investiției etc. De asemenea, deși nu am menționat se înțelege că investiție se face cu surplus, creditare pentru cumpărare este păcănele. Poate cu mici excepții – super discounturi incontestabile. Deci restul terenurilor au ajuns cumva la un platou, deși nu au recuperat nivelul din 2008 – deși depinde de zonă. În contextul inflației, există două mari necunoscute. Pe de o parte, inflația prezintă risc pentru bani dacă stau degeaba, pe de alta, creșterea dobânzilor (pași timizi deja se fac) va duce cel puțin la o răcire a pieței dacă nu la în îngheț. De unde un răspuns corect este mai degrabă că între centru și agricol, fiecare teren trebuie analizat bine prin prisma perspectivelor de vânzare chiar într-o perioadă mai rece. Ce putem spune despre alte imobiliare? Casele de asemenea sunt la un maxim și cum dobânzile sunt în creștere, așteptările sunt negative. Evident, că excludem din discuție oportunitățile, din nou – mai ales casele care de fapt sunt terenuri, peste 50% din valoare e dată de terenuri. Dar a cumpăra acum o casa pentru a o revinde peste un an doi la preț mai mare sau pentru a o închiria este un risc din cauza creșterii dobânzilor. A venit acum momentul să discutăm și despre lebăda neagră. Cel puțin pentru oile de pe meleguri mioritice. Dacă începe răzbel în Ucraina, cum noi suntem graniță, cel puțin ceva fonduri se vor retrage din România și cel puțin valuta va sălta nițel și totodată investițiile se vor reduce spre zero în imobiliare – nimeni nu vrea să construiască într-o zonă unde e posibil să înceapă război și bombele să facă praf construcțiile. În caz de lebădă neagră casele vor fi mult mai afectate decât terenurile. Multe efecte se pot întâmpla în caz de război în Ucraina. Să ne gândim numai la câți români vor fugi înapoi la muncă în afară și vor dori să scape de proprietățile mioritice? Sau câți de acolo își vor trage rudele de aici și vor vinde pe nimic orice, doar ca să accelereze vânzarea, în urma fricii de extindere a războiului și la noi. Nu vreau să mai lungesc prea mult, cert este că nu prea e vremea de flipping de case, ca să nu mai zic că oricum zonele contează

Read more

Vine primăvara: cresc preţurile la imobiliare

Deşi pe piaţa creditelor se anunţă iarna, pe piaţa imobiliară vine primăvara şi preţurile cresc. Cresc mai bine zis, preţurile la cerere, căci preţurile reale (la vânzare) nu putem ştii cum evoluează deoarece nu exista un indice real care să măsoare şi să ne indice cum stăm. Ca o mică paranteză: menţionam într-un articol trecut că România este o ţară bananieră şi pentru că nu are o lege a falimentului personal. Tot un indicator la nivelului subdezvoltării infrastructurii este şi lipsa unui indice al imobiliarelor. Nu doar notarii se feresc să facă aşa ceva, deşi pe ei nu i-ar afecta cu nimic. Dar nici măcar băncile şi nici atât agenţiile imobiliare nu accepta ideea unei transparenţe şi informări corecte a publicului, tocmai din cauza amatorismului. Sunt câteva bresle în România care încă nu s-au copt dupa 25 de ani de piaţă liberă. Cei care lucrează în aceste bresle sunt în general rataţi care au eşuat în altele sau independenţi care s-au lăcomit de fierbinţeala specifică domeniului în vremurile bune şi acum au rămas blocaţi în speranţe de mai bine. Mă refer bineinţeles la agenţiile imobiliare deşi aş mai putea enumera câteva bresele: dealerii de maşini second, contrucţiile, firmele de catering etc. Puţini realizează importanţa brandului în aceste domenii şi puţini considera profesie ceea ce fac. Puţini se văd în domeniul asta până la pensie, prin urmare nu contează onoarea, nu contează crearea unui nume bun, ci contează să-ţi ia banul acum, ce se întămplă după nu mai contează. Am făcut ditamai paranteză ca să spun că un indice imobiliar corect, ar fi firesc şi ar ajuta pe toată lumea ca să se pozitioneze corect în piaţă: şi pe cumpărători, şi pe vânzători şi când cei doi sunt mulţumiţi nici agenţiile nu vor avea de pierdut. În schimb, în România agenţiile imobiliare nu au alt scop decât să-ţi ia comisionul cât mai repede şi cred că singura cale prin care pot face asta este să preia anunţurile din surse mai puţin populare şi să le reposteze pe alte surse, câştigând şi ei o boabă din neatenţia cumpărătorilor coroborată cu lenea sau nepriceperea vânzătorilor. Olx va elimina însă în curând agenţiile care nu realizează că ajutând olx (sau ziarele) să aibă content, îşi taie singuri creaca. Aşadar lipsa unităţii, asocierii şi a profesionalismului, face ca agenţiile imobiliare să nu poată trece la un nivel profesional care să permită nu doar realizarea unui index imobiliar sau oferirea de un serviciu real clienţilor, dar prin participarea haotică în războiul anunţurilor imobiliare, agenţiile nu pot aduce nici o valoare adaugată în plus, prin urmare, nici nu vor câştiga nimic. Ca un mic paradox, individualismul din bresla agenţilor imobiliari se vede şi prin abordările diferite pe care acestea le au la marea problema care este olx. De exemplu, majoritatea au început să posteze anunţurile fără a specifica o adresă exactă. În loc să zică Strada Ioana Radu, de exemplu, zic: în jurul Liceului Traian Vuia. Unele, pe langă adresă, modifică şi parametrii anunţului pentru a face imposibilă identificarea acestuia cu unul privat. De exemplu, unii modifica suprafaţa terenului,

Read more

Ce mai fac imobiliarele?

Nenumarate zvonuri despre “revenirea imbobiliarelor” au invadat in ultimul timp titlurile din ziare pe aceasta tema. Sa dam doar cateva exemple: – Tranzacțiile imobiliare continuă să se dezmorțească. Segmentul de lux este cel mai dinamic – o stire care nu spune nimic. Evident ca segmentul de lux este dinamic, ca criza mareste diferenta intre bogati si saraci si cum oferta este limitata si bancile sunt cum sunt, toti parvenitii care au facut bani si nu stiu sa ii investeasca si sa ii gestioenze eficient cred ca daca cumpara imobiliare sunt feriti in caz de crash. Din pacate Bucurestiul nu e Londra … Dar daca doar segmentul de lux este singurul care mai ofera dinamica in imobiliare, concluzia e ca iarna imobilara inca nu a trecut. – Creditele „Prima casă“ reprezintă jumătate din stocul de credite imobiliare şi din totalul garanţiilor – despre “Prima Casa” am mai scris de nenumarate ori cum e cel mai idiot program de proptire paguboasa a preturilor si distorsionare a pietei imobiliare si bancare si totodata o frana in dezvoltarea sustenabila. Dupa ani si ani, iata unde s-a ajuns: jumatate din credite! Comunism in toata regula, statul a ajuns acum principalul actor si singura speranta a romanilor de a avea o casa. Prin mentinerea ridicata a preturilor, statul se prezinta pe de o parte ca “savaltor” si “ajutator al oamenilor” cand in realitate este principalul factor care tine ridicat pretul si prin urmare condamna la sclavie financiara prin dependenta de credite mari si pe durata mare si prin toate influentele care rezulta din acest program. Pentru ca la noi programul asta este ridicat in slavi si putini sunt care inteleg esenta lui, la vremea potrivita, am redat cum a fost primit programul asta in Marea Britanie: “un program moronic” Titluri de presa despre imobilare ar fi mai multe, dar nu vreau sa o lungesc. Evident principala intrebare este de genul: – au inceput imobiliarele sa isi revina? – a trecut criza imobiliara, isi revin preturile, piata creste, reincepe constructia, oamenii cumpara apartamente, terenuri, isi mai construiesc case, etc? Evident, exista mai multe nuante la orice raspuns am da pe tema asta si nu poate exista o unanimitate a raspunsurilor. Un prim plan de raspuns cred insa ca si-l da fiecare: cate cunostinte am eu care au cumparat/vandut vreun apartament recent, cate cunostinte am care si-au cumparat teren, isi construiesc o casa, RECENT, comparativ cu ce se intampla prin 2007-2008. Sau mai bine zis, deoarece comparatia cu anii de “boom imobiliar” (cum numesc unii ca si cum un partz poate fi numit boom), sau mai bine zis intrebarea s-ar pune: comparativ cu anii de inceput ai crizei. Altfel spus, in jurul meu chiar se misca ceva anul asta fata de anii trecuti? Personal pot sa dau doar raspunsul asta: in ultimii ani, am auzit o singura persoana care si-a luat o garsoniera prin programul Prima Casa. Are de platit o rata de 7-800/luna si are salariu 1500 la o firma care nu se stie cat va mai

Read more

Chiar vor băncile să vândă activele recuperate?

Dupa cum stim ne aflam intr-o mare problema: economia sufera pentru ca bancile nu mai dau credite. Bancile nu mai dau credite pentru ca au deja prea multe credite neperformante. Bancile trebuie deci sa “rezolve” aceste credite. Metoda de a rezolva creditele “neperformante” este evident vanzarea bunurilor la subpret. Altfel, daca pretul nu ar fi sub cel al pietei, cine ar cumpara “bunatatile” vandute de banci? Mai ales, avand in vedere si blocajul psihologic – multi romani, nici nu vor sa se atinga de bunurile EXECUTATE de banci, din respect pentru EXECUTATII care nu am mai putut plati ratele si au fost aruncati in strada. Nu vom discuta aici aspectul moral al acestor executii, economic realitatea este insa urmatoarea: unii oameni nu au mai putut sa plateasta ratele. Nu ar trebui sa fie sfarsitul lumii aici: bancile executa bunurile, alte firme le cumpara la preturi foarte atractive, bancile incep sa dea din nou credite si astfel incet-incet economia isi revine. Lucrurile din pacate nu stau tocmai asa. Bancile nu au nici un stres sa vanda deoarece nimeni nu le streseaza. BNR le furnizeaza lichiditate cand vor muschii lor, BNR nu le preseaza sa “rezolve” creditele neperformante si statul se indatoreaza din ce in ce mai mult de la banci, deci bancile au o super afacere: crediteaza statul cu bani imprumutati de la BNR si castiga din diferentialul de dobanda (vezi aici detaliat). In plus, maresc pretul la toate operatiunile si castiga sume imense din monopolul asupra schimbului valutar al societatilor comerciale. Putini romani stiu ca in Romania nu exista de fapt o piata libera valutara. O firma care face export, e nevoita sa vanda valuta castigata cu greu pe piata externa prin intermediul unei banci. Care banca ti-o cumpara la supret ca sa o vanda ea mai departe altor firme care au nevoie la supra-pret. Specula de schimb valutar se numeste, spread ii zic unii. Astfel, eu primesc o cotatie mizerabila de la banca, care banca vinde apoi pe piata forex la pretul real al pietei (mult mai mare decat imi ofera mie) si castiga astfel sume imense din taxarea schimbului valutar, pentru ca BNR nu imi permite mie ca firma sa vand direct pe piata forex valuta, sau sa platesc salariile in euro direct sau sa platesc unei firme romanesti o suma in euro. Am aflat de la un bancher cam guraliv care lucreaza la o banca destul de maricica (una din top 2) cum ca divizia de “brokeraj valutar” a bancii face profit cat o filiala judeteana. Deci ce sa se mai chinuie bancile sa ofere credite, sa studieze dosare, sa analizeze firme, sa faca calcule complicate si sa isi asume riscuri cand sugruma exporatatorii (si importatorii) si pe langa comisioanele execrabile, ii fraieresc si la cursul valutar. Degeaba se chinuie BNR sa garanteze o “banda de variatie” pentru curs pentru ca bancile oricum ofera o “banda” mult mai nefavorabila clientilor. Asadar, teza mea este ca bancile nu prea au nici un stres ca sa vanda bunuri executate

Read more

Imobiliarele – o prăpastie al cărei fund nu se vede încă

Imobiliarele au cazut destul de mult din 2008 sunt de parere unii. De fapt nu doar unii, ci majoritatea oamenilor, din toate categoriile: agentii imobiliare, ziaristi, vanzatori, cumparatori etc. Au inceput deja sa apara in emisiuni bombastice la unele televiziuni cu pretentii (de ex: Digi24) in care se pompeaza titluri aiuristice gen “Record de tranzactii imobiliare”. In primul rand as dori sa mentionez ca este penibil ca pentru o emisiune care se intituleaza “Catalog imobiliar” sa speculeze aiuristic stiut fiind ca in Romania nu exista o modalitate standard care sa fie cat de cat relevanta de monitorizare a numarului tranzactiilor si mai ales a preturilor la imobiliare. Tot ce auziti statistici legate de imobiliare sunt presupuneri si extrapolari de genul: “conform site-ului imobiliare.ro, preturile la imobiliare au crescut”. Evident asemenea statistici nu au nici o baza, un site oricat de popular ar fi el, nu prezinta nici pe departe un lot relevant din piata pentru a putea trage vreo concluzie solida. Ca sa discutam despre imobiliare, trebuie mai intai sa discutam despre credit si despre criza. Este o poveste lunga. Pe scurt, pana in 2008 am asistat la ceea ce se numeste “bula imobiliara”. Daca intre timp preturile din imobiliare au cazut cu 50% nu inseamna nici pe departe ca aceasta bula s-a dus si gata, acum urmeaza cresterea. Parerea mea este ca pe langa faptul ca “revenirea pietei imobiliare” este un concept fantasmagoric (ca si cum as zice eu ca in curand revin la adolescenta), inainte de a vorbi despre starea imobiliarelor trebuie sa vorim despre starea creditarii. Care stare a creditarii este catastrofala: bancile dau credite din ce in ce mai greu, rata creditelor “neperformante” (adica care nu vor fi platite niciodata, deci falimentare) este in continua crestere si sistemul bancar romanesc este pe marginea prapastiei. Cresterea numarului de insolvente ar fi doar un argument in acest sens: bancile au expuneri imense pe companiile mari (de ex: Oltchim, CFR etc) si aceste companii nu sunt decat niste bombe cu detonare intarziata, nu isi vor mai revenit pe profit prea curand, bancile vor pierde imens pe masura ce insolventele se vor desfasura una cate una intr-un domino al groazei. Asadar, ca sa nu mai lungim povestea: – preturile imobiliarelor au scazut, dar e doar inceputul; sa nu uitam ca Prima Casa a proptit preturile, dar nu le poate tine acolo pentru mult timp, decat daca se redenumeste in “a doua, a treia, a patra casa” si daca garantiile cerute vor fi din ce in ce mai mici, caci salariile reale scad si inflatia erodeaza puterea de economisire; – bancile sunt paralizate precum un soarece in fata unui piton: desi ar trebui sa fuga cat pot (adica sa scoata la vanzare cat mai repede, tot ce au la preturi cat mai mici), ele stau si asteapta ca mumiile; totul se datoreaza insa si BNR-ului care trece cu vederea si nu preseaza bancile sa scoata pe piata activele neperformante si sa lase piata sa se duca acolo unde ii este nivelul,

Read more

Ce mai (se fac că) vând băncile

Ziarul Financiar titreaza azi pompos: Cea mai mare bancă din România nu mai are răbdare cu restanţierii şi le scoate casele la vânzare cu sutele. Pe langa greseala ca nu BCR este cea mai mare banca din tara ci BNR, Ziarul Financiar mai face cateva omisiuni, din care deducem ca probabil articolul nu este decat reclama camuflata. Omisiunile pe care le-a facut sunt cam doua: 1) BCR are in permanenta scoate la vanzare cu sutele apartamente, proiecte imobiliare masi si alte bunuri; fluxul normal al oricarui credit cu restante peste o anumita perioada este: publicarea spre vanzarea si licitatia si 2) BCR nu le scoate la vanzare, doar le afisaza pe site ca sa arate BNR-ului ca le-a scos la vanzare, cum probabil le impun reglementarile bancare. In realitate, dupa afisarea pe site urmeaza perioada de licitatii unde pretul poate sa scada foarte mult si unde bancile nu mai sunt la fel de transparente ca in prima etapa ci existe retele intregi de bancheri, rude prieteni si investitori privilegiati care au acces la preturi cu adevarat interesante. Spun ca BCR nu vrea de fapt sa vanda aceste bunuri pentru ca daca ne uitam putin la preturi realizam cat de aiuristice sunt acestea si ca nimeni nu va cumpara bunuri supraevaluate doar ca BCR cumpara reclama in Ziarul Financiar, pretul pietei este cu totul altul decat cel cerut de banci doar ca sa arate ca au facut ce trebuie. Bineinteles, nu este exclus ca cativa fraieri sa puna totusi botul si sa se arunce, dar cat de prost sa fi sa nu faci intai o evaluare a ofertei inainte de a merge sa cumperi de la BCR? Sa luam doar un exemplu din Craiova unde personal sunt cat de cat la curent cu piata: Casa in regim de P+1 cu suprafata construita de 88 mp, garaj-atelier in suprafata de 28 mp si teren cu suprafata de 1265 mp, imobil situat in Craiova. Utilata cu centrala termica proprie. Tamplarie exterioara din pvc cu termopan.  (vezi anuntul complet) Pret: 425.201 lei Alooo! Ziarul Financiar! Nu mai puneti botul la prostii, asta nu e vanzare e simulare de vanzare. Pretul de mai sus pentru o asemenea “oferta” este supraevaluata chiar si pentru buricul orasului daramite pentru cartierul cel mai faimos din Craiova unde traiesc in majoritate o anume etnie care ne-a facut faimoasa pe noi craiovenii in toata tara si unde sirenele se aud zi si noapte la orice ora. De departe preturile publicate de banci sunt mult peste pretul pietei si adevaratul motiv al publicarii acestor anunturi este doar ca bancile trebuie sa arate ca incearca sa le vanda. Publicarea acestor oferte este doar o prima etapa din taierea drastica a preturilor care o practica bancherii ulterior dar pe care nu o mai fac publica ci se infrupta doar ei din bunuri de valoare la preturi subevaluate, fie prin negociere directa cu proprietarii fie prin executare silita. Una e cand stii situatia directa a omului si poti sa ii pui pistolul la cap si

Read more

Spania începe să bage din nou bani în bănci pentru a nu le lăsa să pice

– Spania si-a accelerat eforturile sa salveze bancile cu un plan care le forteaza sa recunoasca pierderile survenite un urma spargerii bulei imobiliare – din expunerea de 298 de miliarde de euro pe sectorul imobiliar, peste 184 de miliarde sunt “toxice”, adica sansele sa fie recuperate sunt aproape zero

Read more
1 2