Ce se intampla cu chiriile in Cluj

Am ascultat la radio o emisiune cu privire la cresterea “necontrolata” a pretului chiriilor in Cluj care m-a socat prin ignoranta si prostia capetelor vorbitoare care realizau emisiunea, dar si a unor intervievati. Desi printre intervievati unul era presedintele unei asociatii a chiriasilor la stat care traiesc in locuinte sociale (din nefericire nu i-am retinut numele, insa da – exista o astfel de asoc din domeniul ITiatie care chiar face mitinguri si protesteaza deoarece statul nu ofera mai multe locuinte sociale).

Un alt intervievat, de data asta de la o asociatie din Cluj (din pacate nu i-am retinut numele si nici domeniul de activitate al asociatiei) se vaieta ca nu isi explica de ce in Cluj cresc chiriile si facea apel ca statul sa se implice si la noi ca in Danemarca in controlul pretului chiriilor. Ma indoesc ca chiriasii din Romania ar fi de acord cu implicarea statului in controlul chiriilor deoarece din start asta ar insemna inca un departament si inca o armata de plimbatori de hartii care trebuie si aia sa fie platiti – si de unde sa fie platiti, daca nu din pretul chiriilor. Prin urmare, asa cum pretul oricarui serviciu oferit de stat este mult mai mare decat daca acel serviciu ar fi liberalizat si ar fi oferit de piata libera, tot asa s-ar intampla si cand statul s-ar implica in piata chiriilor. Ca o mica paranteza, statul in Romania este oricum implicat in o mie de domenii in care nu are treaba si acolo unde putem compara serviciile oferite de stat cu serviciile oferite de privat, nu mai incape loc de indoiala unde este mai bine. Dam aici exemplul invatamantului sau al sanatatii: sunt gradinite si scoli care se vaieta ca nu au copii desi invatamantul la stat este gratuit. Cu toate acestea, majoritatea gradinitelor si scolilor particulare nu fac fata cererilor desi pretul este extrem de mare si putini si-l permit – tocmai din cauza lipsei unei piete libere sanatoase din cauza cvasi-monopolului statului.

Sa ne intoarcem insa in Cluj si sa explicam de ce creste pretul la chirii. In primul rand, Clujul este mai aproape de occident si firmele straine care doresc sa beneficieze de forta de munca ieftina (de 10 ori mai ieftina ca in Germania) si de taxele mici ale Romaniei (cu 50% sa zicem comparat cu Germania de exemplu), vin acolo unde au acces la infrastructura si la o piata a muncii cat mai numeroase. De aceea este Bucurestiul cel mai dezvoltat oras si de aceea Clujul si Timisoara urmeaza indeaproape. Dezvoltarea economica a acestor doua orase din Vest este strict legata de proximitatea autostrazilor Ungariei si evident de numarul crescut al populatiei.

Cum in ultimul timp costul creditelor a scazut, este logic ca si imobiliarele incep sa aiba o oarecare crestere. In plus, cresterea economica a UE (mai ales din ‘locomotiva” Germania si din locomotivioarele nordice) bazata de asemenea pe dobanzi apropiate de zero, fac ca companiile din vest sa alerge in continuare accelerat in cautarea de forta de munca ieftina (comparativ cu costul fortei de munca de la ei). Deschiderea portilor catre imigranti a Germaniei nu este altceva decat o inginerie sociala calculata cu rolul de crestere a fortei de munca care sa pastreze competitivitatea Germaniei care se lupta la nivelu mondial cu marile puteri: SUA, China, Japonia. Noua de aici ne este foarte greu sa intelegem ca in ciuda problemelor din UE si a tanguielilor din randul porcusorilor gen Spania, Grecia, Portugalia si chiar Italia si Franta, in UE sunt tari care o duc din ce in ce mai bine si in care criza nu a venit inca. As enumera aici Germania, Olanda, Danemarca, Suedia, Finlanda, Norvegia dupa care vine esalonul secund folosit ca forta de munca pentru primele, din Europa de Est: Polonia, Cehia, Slovacia si chiar Ungaria, la care se adauga Tarile Baltice si Estonia. Porcusorii nu ii scoatem de tot din randul celor care o duc din ce in ce mai bine si crest pe fondul dobanzilor negative: Italia de nord, Spania de Nord si chiar Belgia sunt de asemenea pe crestere.

Pretul chiriei, cand este reglementat de piata, creste dintr-un singur motiv: cresterea cererii sau scaderea ofertei. Cum nu a trecut niciun cutremur recent prin Cluj care sa rada case si blocuri, ba chiar s-au construit, este evident ca cresterea cererii salta pretul. De unde insa vine aceasta crestere a cererii? Evident, din numarul mai mare de oameni care vin in Cluj ca sa munceasca sau sa invete. Cluj este si un oras universitar, dar nu stim sa spunem daca numarul studentilor a crescut atat de mult in anul acesta inca sa justifice sau sa contribuie la cresterea pretului. Prin urmare ramane cealalta categorie: clasa muncii care vine din zonele limitrofe Clujului sau din alte zone din tara ca sa munceasca in Cluj deoarece aici gasesc locuri de munca bine platite. Acesta este motivul pentru care preturile chiriilor cresc.

In discutia de la radio, s-a mai mentionat cum ca pretul la chiriile din centru pot chiar sa fie mai scumpe ca cele din alte orase din vest, cum ar fi Viena. Nu stiu cat de adevarata este afirmatia, insa nu este total exclusa. Chiar daca salariile din Cluj sunt mai mici ca salariile din Viena si chiar daca Vinena este un magnet mai puternic decat Clujul, cu siguranta puterea de cumparare a oamenilor muncii din Cluj este mai mare decat puterea de cumparare a oamenilor muncii din Viena. Ca o paranteza, in occident, bogatasii fug de centrele oraselor, lumea prefera sa locuiasca in zone cat mai linistite, rurale, deoarece au tot cele trebuie si acolo iar traficul spre oras nu este o corvoada ca la noi. Comparatia nu este deci tocmai intre mere si mere, deoarece ar trebui comparat pretul chiriilor din centrul Clujului (care in centru este probabil cel mai scump) cu pretul chiriilor din cele mai scumpe cartiere ale Vienei, nu din centru. In Viena deci, eu sunt sigur ca pretul chiriilor este mult mai mic decat in alte cartiere mai linistite, unde exista locuri de parcare, unde exista parcuri, etc. Vienezul nu cred ca tine musai sa stea in centru ca sa viziteze zilnic muzee, ca sa aiba bataie de cap cu traficul, ca sa se ciocneasca de fluxul masiv de turisti etc.

Puterea de cumparare a unui angajat in domeniul IT de la noi este mai mare decat puterea de cumparare a unui angajat IT din strainatate. Aceasta deoarece IT-ul poate fi relocat usor si prin urmare denivelarile la nivel global sunt mai putine decat in alte domenii. Daca o fabrica de masini din Germania se relocheaza extrem de dificil in Romania si are tot felul de probleme ca sa trimita marfa pana aici, o firma softare din Germania, poate da afara toti oamenii si sa pastreze doar cativa project manageri care sa coordoneze echipele din Romania. Prin urmare, existand competitie la nivel global si relocarea avand costuri infime, discrepantele intre salariile din vest si de la noi in domeniul IT sunt mai mici decat cele din alte domenii. Prin urmare, chiar daca salariile sunt mai mari in vest, costul vietii care este un raport intre castiguri si cheltuieli este in general in avantajul lucratorilor din domeniul IT de la noi.  Nu este exclus ca si in alte domenii sa se intample la fel. De exemplu in inginerie, proiectare etc. De unde ce concluzie tragem? Daca costul vietii este mai bun pentru  angajatii companiilor straine din Cluj din domeniul IT (si alte cateva alte domenii bine platite),  este logic ca chiriile care constituie o fractiune mica din totalul cheltuielilor la oamenii muncii cu salarii mari, sa aiba loc de crestere.

De asemenea, eu as mai gasi un argument de ce in Cluj si in alte orase cu atractivitate pentru investitori, pretul chiriilor creste si este mai mare decat o rata la credit. In primul rand, sa nu ne amagim si sa comparam o chirie cu o rata la credit la dobanzile actuale. Sa mai asteptam putin. Traim in vremuri exeptionale si mai ales cand ROBOR-ul la 3 luni era 0.7% cu siguranta o rata era mai buna decat o chirie pentru aceeasi locatie. Insa oamenii care muncesc in general in domenii bine platite si se bat pentru chiriile din centru, cu siguranta nu sunt prosti, altfel  nu ar avea salariile atat de mari: dobanzile o sa creasca si nu stim cand acest raport se va inversa si o rata va devenit mult mai scumpa decat o chirie. Pe de alta parte, cu siguranta mai ales tinerii nu au ambitia prosteasca mostenita atavic de la parintii ca sa fie propitari pe o cutie de chibrite, ci au cu totul alte aspiratii in viata: sa calatoreasca, sa manance la restaurant din cand in cand, sa isi cumpere o masina buna, sa isi schimbe hainele mai des. Mentalitatea tinerilor de astazi este cu totul alta decat mentalitatea oamenilor muncii din vremea comunista si a copiilor lor, victime ale aceleiasi mentalitati, ca se merita sa mananci salam de 2 lei, sa mergi cu autobuzul si sa tragi de bocancii aia pana se rup de tot, ca sa platesti rata sa ai si tu macar o garsoniera acolo, ca sa fie lucrul tau.

Cunosc nenumarate cazuri de victime ale acestei mentalitati care s-au ales cu apartamente cumparate in zone aiurea si ulterior au avut oportunitati mai bune de serviciu fie in Bucuresti, fie afara si prin urmare au ramas cu creditul si cu apartamentul, in prezent locuind in chirie intr-un alt oras si/sau tara decat cea unde si-au facut achizitia. Nu mai spun ca o familie tanara nestiind cati copii va avea, nu poate sa ia o decizie potrivita cu privire la ce locuinta sa cumpere. Intr-adevar exista varianta revanzarii pe viitor, dar aceasta varianta este avantajoasa doar intr-o piata in continua crestere. In vremea de astazi insa cine poate baga mana in foc ca peste 2-3 ani, preturile nu pot scade cu 50% fata de cele actuale cand dobanzile o sa explodeze si o noua criza o sa bata la usa, poate chiar mai puternic ca in 2008 cand problema o sa fie hrana de zi cu zi sau cumpararea unui bilet de avion pentru Noua Zeelanda?

Iata deci de ce cresc preturile la chirii in Cluj:

  1. cresterea economica a orasului, asigura un numar mare de clienti care isi permit sa plateasca chirii mari
  2. cu  siguranta exista atractivitate mai mica a achizitiilor, multi tineri fiind constienti ca poate peste 2-3 ani vor pleca in afara sau poate vor dori sa-si cumpere o casa sau le e teama de credite si asteapta o stabilizare a acestora
  3. piata constructiilor este inca slaba si investitorii inca sunt reticenti; daca pentru un om normal este mai convenabil ca pret sa plateasca o rata la credit decat chiria, cu atat mai mult avantajos ar fi pentru marii investitori sa construiasca si sa inchirieze; faptul ca exista aceasta situatie denota tocmai lipsa interesului investitorilor din varii motive (neincrederea in bruma de crestere economica, lipsa infrastructurii etc)

Vine primăvara: cresc preţurile la imobiliare

Deşi pe piaţa creditelor se anunţă iarna, pe piaţa imobiliară vine primăvara şi preţurile cresc. Cresc mai bine zis, preţurile la cerere, căci preţurile reale (la vânzare) nu putem ştii cum evoluează deoarece nu exista un indice real care să măsoare şi să ne indice cum stăm.

Ca o mică paranteză: menţionam într-un articol trecut că România este o ţară bananieră şi pentru că nu are o lege a falimentului personal. Tot un indicator la nivelului subdezvoltării infrastructurii este şi lipsa unui indice al imobiliarelor. Nu doar notarii se feresc să facă aşa ceva, deşi pe ei nu i-ar afecta cu nimic. Dar nici măcar băncile şi nici atât agenţiile imobiliare nu accepta ideea unei transparenţe şi informări corecte a publicului, tocmai din cauza amatorismului.

Sunt câteva bresle în România care încă nu s-au copt dupa 25 de ani de piaţă liberă. Cei care lucrează în aceste bresle sunt în general rataţi care au eşuat în altele sau independenţi care s-au lăcomit de fierbinţeala specifică domeniului în vremurile bune şi acum au rămas blocaţi în speranţe de mai bine. Mă refer bineinţeles la agenţiile imobiliare deşi aş mai putea enumera câteva bresele: dealerii de maşini second, contrucţiile, firmele de catering etc. Puţini realizează importanţa brandului în aceste domenii şi puţini considera profesie ceea ce fac. Puţini se văd în domeniul asta până la pensie, prin urmare nu contează onoarea, nu contează crearea unui nume bun, ci contează să-ţi ia banul acum, ce se întămplă după nu mai contează.

Am făcut ditamai paranteză ca să spun că un indice imobiliar corect, ar fi firesc şi ar ajuta pe toată lumea ca să se pozitioneze corect în piaţă: şi pe cumpărători, şi pe vânzători şi când cei doi sunt mulţumiţi nici agenţiile nu vor avea de pierdut. În schimb, în România agenţiile imobiliare nu au alt scop decât să-ţi ia comisionul cât mai repede şi cred că singura cale prin care pot face asta este să preia anunţurile din surse mai puţin populare şi să le reposteze pe alte surse, câştigând şi ei o boabă din neatenţia cumpărătorilor coroborată cu lenea sau nepriceperea vânzătorilor. Olx va elimina însă în curând agenţiile care nu realizează că ajutând olx (sau ziarele) să aibă content, îşi taie singuri creaca.

Aşadar lipsa unităţii, asocierii şi a profesionalismului, face ca agenţiile imobiliare să nu poată trece la un nivel profesional care să permită nu doar realizarea unui index imobiliar sau oferirea de un serviciu real clienţilor, dar prin participarea haotică în războiul anunţurilor imobiliare, agenţiile nu pot aduce nici o valoare adaugată în plus, prin urmare, nici nu vor câştiga nimic.

Ca un mic paradox, individualismul din bresla agenţilor imobiliari se vede şi prin abordările diferite pe care acestea le au la marea problema care este olx. De exemplu, majoritatea au început să posteze anunţurile fără a specifica o adresă exactă. În loc să zică Strada Ioana Radu, de exemplu, zic: în jurul Liceului Traian Vuia. Unele, pe langă adresă, modifică şi parametrii anunţului pentru a face imposibilă identificarea acestuia cu unul privat. De exemplu, unii modifica suprafaţa terenului, sau numărul de camere. Cea mai ciudată abordare, am găsit-o însă la o agenţie care în loc de fotografii postează scheme 3d (proiecţii) ale imobilelor. În aparenţă, intenţia este una de a oferi un plus valoare: teoretic printr-o schema, omul vede clar dacă îl interesează imobilul. Însă problema cu schema este că proporţiile sunt aleatorii, mărimile nu prea bat şi schema nu face decât să ofere câteva informaţii sumare care mai mult îi încurcă pe cumpărătorii care nu pot face abstracţie de dimensiuni. În plus, prin omisiunea pozelor cu locaţia, aspectul şi vecinătatea locaţiei, agenţiile par a fi căzute de pe lună dacă încă nu au înţeles ce contează pentru un cumpărător.

casa-agentie

De altfel, nu doar agenţiile nu-şi cunosc clienţii, ci şi unii vânzători te-ai gândi că nu ştiu ce vând mai întâi, o casă sau mobila din ea, sau florile din faţa casei care acoperă enervant detalii ale imobilului aflat la vânzare.

teddy-bear

A venit însă primăvara. Şi cum spun agenţii, primăvara preţurile cresc, deci dacă eşti cumpărător, grăbeşte-te, iar dacă eşti vânzător, ţine la preţ. Şi ca să te ajute şi ei, mai bagă 20-30% la preţul cerut de cumpărător, că dacă tot nu se vinde, măcar să vadă muşterii că preţurile cresc primăvara şi să se impacienteze.

Acum să vedem oare ce se va întâmpla această primăvară, care ne aduce mult aşteptata şi dorita lege a dării în plată, care va resuscita imobiliarele – speră nespecialiştii. Deci, legea nici nu a fost încă adoptată şi doua bănci au renunţat la Prima Casă, mărind totodată avansul. Au avertizat asta înainte şi câteva au acţionat deja. Blafează! afirmă încrezători ziariştii populişti ca şi cum totul ar fi un simplu joc pentru bănci. Cartel! strigă alţii, deşi BNR e de partea băncilor în această problemă.

Deci dacă preţul pe piaţa imobiliară este dat de cerere şi ofertă şi mare parte din achiziţii se fac pe credit, iar dacă mare parte din achiziţiile pe credit se fac prin Prima Casă, oare ce se va întâmpla această primavară, mai ales dupa ce legea va trece?