Vine primăvara: cresc preţurile la imobiliare

Deşi pe piaţa creditelor se anunţă iarna, pe piaţa imobiliară vine primăvara şi preţurile cresc. Cresc mai bine zis, preţurile la cerere, căci preţurile reale (la vânzare) nu putem ştii cum evoluează deoarece nu exista un indice real care să măsoare şi să ne indice cum stăm.

Ca o mică paranteză: menţionam într-un articol trecut că România este o ţară bananieră şi pentru că nu are o lege a falimentului personal. Tot un indicator la nivelului subdezvoltării infrastructurii este şi lipsa unui indice al imobiliarelor. Nu doar notarii se feresc să facă aşa ceva, deşi pe ei nu i-ar afecta cu nimic. Dar nici măcar băncile şi nici atât agenţiile imobiliare nu accepta ideea unei transparenţe şi informări corecte a publicului, tocmai din cauza amatorismului.

Sunt câteva bresle în România care încă nu s-au copt dupa 25 de ani de piaţă liberă. Cei care lucrează în aceste bresle sunt în general rataţi care au eşuat în altele sau independenţi care s-au lăcomit de fierbinţeala specifică domeniului în vremurile bune şi acum au rămas blocaţi în speranţe de mai bine. Mă refer bineinţeles la agenţiile imobiliare deşi aş mai putea enumera câteva bresele: dealerii de maşini second, contrucţiile, firmele de catering etc. Puţini realizează importanţa brandului în aceste domenii şi puţini considera profesie ceea ce fac. Puţini se văd în domeniul asta până la pensie, prin urmare nu contează onoarea, nu contează crearea unui nume bun, ci contează să-ţi ia banul acum, ce se întămplă după nu mai contează.

Am făcut ditamai paranteză ca să spun că un indice imobiliar corect, ar fi firesc şi ar ajuta pe toată lumea ca să se pozitioneze corect în piaţă: şi pe cumpărători, şi pe vânzători şi când cei doi sunt mulţumiţi nici agenţiile nu vor avea de pierdut. În schimb, în România agenţiile imobiliare nu au alt scop decât să-ţi ia comisionul cât mai repede şi cred că singura cale prin care pot face asta este să preia anunţurile din surse mai puţin populare şi să le reposteze pe alte surse, câştigând şi ei o boabă din neatenţia cumpărătorilor coroborată cu lenea sau nepriceperea vânzătorilor. Olx va elimina însă în curând agenţiile care nu realizează că ajutând olx (sau ziarele) să aibă content, îşi taie singuri creaca.

Aşadar lipsa unităţii, asocierii şi a profesionalismului, face ca agenţiile imobiliare să nu poată trece la un nivel profesional care să permită nu doar realizarea unui index imobiliar sau oferirea de un serviciu real clienţilor, dar prin participarea haotică în războiul anunţurilor imobiliare, agenţiile nu pot aduce nici o valoare adaugată în plus, prin urmare, nici nu vor câştiga nimic.

Ca un mic paradox, individualismul din bresla agenţilor imobiliari se vede şi prin abordările diferite pe care acestea le au la marea problema care este olx. De exemplu, majoritatea au început să posteze anunţurile fără a specifica o adresă exactă. În loc să zică Strada Ioana Radu, de exemplu, zic: în jurul Liceului Traian Vuia. Unele, pe langă adresă, modifică şi parametrii anunţului pentru a face imposibilă identificarea acestuia cu unul privat. De exemplu, unii modifica suprafaţa terenului, sau numărul de camere. Cea mai ciudată abordare, am găsit-o însă la o agenţie care în loc de fotografii postează scheme 3d (proiecţii) ale imobilelor. În aparenţă, intenţia este una de a oferi un plus valoare: teoretic printr-o schema, omul vede clar dacă îl interesează imobilul. Însă problema cu schema este că proporţiile sunt aleatorii, mărimile nu prea bat şi schema nu face decât să ofere câteva informaţii sumare care mai mult îi încurcă pe cumpărătorii care nu pot face abstracţie de dimensiuni. În plus, prin omisiunea pozelor cu locaţia, aspectul şi vecinătatea locaţiei, agenţiile par a fi căzute de pe lună dacă încă nu au înţeles ce contează pentru un cumpărător.

casa-agentie

De altfel, nu doar agenţiile nu-şi cunosc clienţii, ci şi unii vânzători te-ai gândi că nu ştiu ce vând mai întâi, o casă sau mobila din ea, sau florile din faţa casei care acoperă enervant detalii ale imobilului aflat la vânzare.

teddy-bear

A venit însă primăvara. Şi cum spun agenţii, primăvara preţurile cresc, deci dacă eşti cumpărător, grăbeşte-te, iar dacă eşti vânzător, ţine la preţ. Şi ca să te ajute şi ei, mai bagă 20-30% la preţul cerut de cumpărător, că dacă tot nu se vinde, măcar să vadă muşterii că preţurile cresc primăvara şi să se impacienteze.

Acum să vedem oare ce se va întâmpla această primăvară, care ne aduce mult aşteptata şi dorita lege a dării în plată, care va resuscita imobiliarele – speră nespecialiştii. Deci, legea nici nu a fost încă adoptată şi doua bănci au renunţat la Prima Casă, mărind totodată avansul. Au avertizat asta înainte şi câteva au acţionat deja. Blafează! afirmă încrezători ziariştii populişti ca şi cum totul ar fi un simplu joc pentru bănci. Cartel! strigă alţii, deşi BNR e de partea băncilor în această problemă.

Deci dacă preţul pe piaţa imobiliară este dat de cerere şi ofertă şi mare parte din achiziţii se fac pe credit, iar dacă mare parte din achiziţiile pe credit se fac prin Prima Casă, oare ce se va întâmpla această primavară, mai ales dupa ce legea va trece?

 

Ce mai fac imobiliarele?

Nenumarate zvonuri despre “revenirea imbobiliarelor” au invadat in ultimul timp titlurile din ziare pe aceasta tema. Sa dam doar cateva exemple:

Tranzacțiile imobiliare continuă să se dezmorțească. Segmentul de lux este cel mai dinamic – o stire care nu spune nimic. Evident ca segmentul de lux este dinamic, ca criza mareste diferenta intre bogati si saraci si cum oferta este limitata si bancile sunt cum sunt, toti parvenitii care au facut bani si nu stiu sa ii investeasca si sa ii gestioenze eficient cred ca daca cumpara imobiliare sunt feriti in caz de crash. Din pacate Bucurestiul nu e Londra … Dar daca doar segmentul de lux este singurul care mai ofera dinamica in imobiliare, concluzia e ca iarna imobilara inca nu a trecut.

Creditele „Prima casă“ reprezintă jumătate din stocul de credite imobiliare şi din totalul garanţiilor – despre “Prima Casa” am mai scris de nenumarate ori cum e cel mai idiot program de proptire paguboasa a preturilor si distorsionare a pietei imobiliare si bancare si totodata o frana in dezvoltarea sustenabila. Dupa ani si ani, iata unde s-a ajuns: jumatate din credite! Comunism in toata regula, statul a ajuns acum principalul actor si singura speranta a romanilor de a avea o casa. Prin mentinerea ridicata a preturilor, statul se prezinta pe de o parte ca “savaltor” si “ajutator al oamenilor” cand in realitate este principalul factor care tine ridicat pretul si prin urmare condamna la sclavie financiara prin dependenta de credite mari si pe durata mare si prin toate influentele care rezulta din acest program. Pentru ca la noi programul asta este ridicat in slavi si putini sunt care inteleg esenta lui, la vremea potrivita, am redat cum a fost primit programul asta in Marea Britanie: “un program moronic

Titluri de presa despre imobilare ar fi mai multe, dar nu vreau sa o lungesc. Evident principala intrebare este de genul:

– au inceput imobiliarele sa isi revina?
– a trecut criza imobiliara, isi revin preturile, piata creste, reincepe constructia, oamenii cumpara apartamente, terenuri, isi mai construiesc case, etc?

Evident, exista mai multe nuante la orice raspuns am da pe tema asta si nu poate exista o unanimitate a raspunsurilor. Un prim plan de raspuns cred insa ca si-l da fiecare: cate cunostinte am eu care au cumparat/vandut vreun apartament recent, cate cunostinte am care si-au cumparat teren, isi construiesc o casa, RECENT, comparativ cu ce se intampla prin 2007-2008. Sau mai bine zis, deoarece comparatia cu anii de “boom imobiliar” (cum numesc unii ca si cum un partz poate fi numit boom), sau mai bine zis intrebarea s-ar pune: comparativ cu anii de inceput ai crizei. Altfel spus, in jurul meu chiar se misca ceva anul asta fata de anii trecuti? Personal pot sa dau doar raspunsul asta: in ultimii ani, am auzit o singura persoana care si-a luat o garsoniera prin programul Prima Casa. Are de platit o rata de 7-800/luna si are salariu 1500 la o firma care nu se stie cat va mai activa pentru ca in ultimul timp le cam da si vinerile libere sau ii tine acasa o saptamana pe luna din lipsa comenzilor. In rest, nu s-a schimbat nimic anul asta fata de anul trecut sau cel dinaintea lui.

Evident, eu sunt la nivel micro, parerea mea poate nu conteaza. La nivel macro, statisticile sunt greu de facut, dar un argument ne poate ajuta sa identificam trendurile: PRETUL. Daca preturile stagneaza sau cresc, inseamna ca imobiliarele au reinceput sa creasca deoarece cererea de azi e mai mare ca cererea de ieri si prin urmare preturile cresc. Evident inflatia are si ea o mica componenta in pret desi pretul imobiliarelor la noi fiind in euro, componenta este nesemnificativa. Deci, cum evolueaza preturile?

Cand vine vorba de pretul imobiliarelor, in Romania este imposibil sa avem cifre concrete. De obicei in presa, astfel de statistici vin de la site-urile de imobiliare care fac statistici PE ANUNTURI – total irelevant, poate niciodata nu a fost discreptanta mai mare intre pretul cerut si pretul de la notar. Am auzit un amic care a cumparat un teren in zona relativ centrala a Craiovei cu 50k dupa ce negocierea pornise de la 100k. Nu stiu care sa fie “marja” intre cerere si oferta, dar am o mica mare banuiala ca statisticile pe pretul cerut sunt total irelevante. Ca o mica paranteza cu privire la pret, inainte sa se sparga bula erau niste zvonuri pe la noi ca se lucreaza la indicele Case-Shiller, ceea ce este o norma in lumea normala civilizata. Nu stiu cine a fost responsabil la noi si de ce a murit in fasa, dar e penibil sa nu avem si noi niste statistici macar de la administratia publica care are contractele cu preturile daca notarilor lenesi deja le-am cere prea mult sa ofere publicului informatii utile. In SUA stii pretul mediu real PE CARTIER. La noi nici macar la nivel national nu stim nimic, totul e pe falsele statistici oferite de site-urile de imobiliare care contorizeaza impresiile vanzatorilor.

Chiar si asa insa, eu am observat in ultimul timp cum preturile la cerere au inceput sa scada drastic. Daca pana ceva vreme, exista dinozauri printre vanzatori care tineau la pret “pentru ca nu isi scot banii”, in ultima vreme multi s-au trezit si lasa drastic la preturi. Din pacate, clientii nu se arata … OLX si Tocmai ofera posibilitatea sa urmarim un anunt cum evolueaza pretul, vin doar cu un exemplu de prabusire cu 5000E a pretului unei case in decurs de o luna. Sunt mai multe exemple, la o casa am observat chiar o cadere de 65000E de la 225.000E la aproximativ 150.000E si pretul este inca mare pentru zona respectiva, fiind case similare si la 100.000E. Iata anuntul cu caderea de 5000E:

imobiliare

Presiunea creditelor si a situatiei nasoale a economiei, incepe sa produca unde de soc pe piata de imobiliare. Pentru cine are rabdare si vrea sa cumpere, ocazii nesperate alta data incep sa se intrevada. Imaginati-va ce ar fi insemnat sa nu propteasca statul preturile prin Prima Casa. In 5 ani, unde am fi ajuns! Pe langa saracie si lipsa creditarii, un alt factor nebanuit care pune presiune pe preturi este fuga in afara. Din ce in ce mai multi romani pleaca definitiv. Si nu ma refer la tineri. Timpul trece si cei care au plecat acum 5-6 ani, deja nu se mai gandesc sa se intoarca. Vand tot si de multe ori isi trag si parintii in afara. Prin urmare, piata este invadata de super-oferte de la capsunari. Daca acum cativa ani perceptia generala era ca cei plecati isi trimit bani inapoi ca sa repare sau sa construiasca casele lasate in urma, mai nou feeling-ul meu este ca roata s-a cam intors: romanii plecati isi vand casele/apartamentele de aici ca sa isi faca credit in afara sau ca sa isi construiasca ceva acolo. Pare paradoxal dar multumita guvernelor si tovarasului Isarescu, pretul imobilarelor de la noi este la fel ca in afara. Cu 30.000E iti cumperi un super apartament de 3 camere in Germania (Vezi anunt). Nu mai e ceva iesit din comun sa gasim agentii imobiliare pentru romani in tari straine, asa cum deja putem gasi in ziare locale, anunturi de vanzare apartamente/case in strainatate.

In concluzie, pretul imobiliarelor este in continua scadere si la fel si numarul tranzactiilor. In statistici cu siguranta numarul va iesi in crestere, mai ales din cauza fugii banilor multi dinspre banci inspre proprietati. Dupa cum am mentionat la multi le e frica sa tina sume mari in banca si cum prin Elvetia sau Singapore e mai complicat pentru cei care au facut banul usor prin mijloace necurate, singura optiune sunt imobiliarele. Am auzit de un interlop din Craiova care a cumparat ditamai vila pentru fiesa care are 9 ani. O tine goala, nu e interesat sa o inchirieze/vanda, o pastreaza pentru cand o creste mare fata! Dar nu doar casele luxoase (cum am comentat la inceputul articolului) cat mai ales blocurile nou construite contribuie la numarul tranzactiilor. Ca urmare a scaderii dobanzilor sunt multi romani cu bani din clasa de mijloc (evident in general in Bucuresti) care isi permit printr-o refinantare sa faca un “upgrade” de la un apartament intr-un bloc comunist la unul intr-un bloc nou, mai spatios si mai frumos, eventual intr-o vecinatate mai buna si cu alte beneficii (loc de parcare, utilitati individuale etc). Cam astea ar fi principalele segmente care mai tin la suprafata piata imobiliarelor, in rest … cam bate vantul.

Chiar vor băncile să vândă activele recuperate?

Dupa cum stim ne aflam intr-o mare problema: economia sufera pentru ca bancile nu mai dau credite. Bancile nu mai dau credite pentru ca au deja prea multe credite neperformante. Bancile trebuie deci sa “rezolve” aceste credite. Metoda de a rezolva creditele “neperformante” este evident vanzarea bunurilor la subpret. Altfel, daca pretul nu ar fi sub cel al pietei, cine ar cumpara “bunatatile” vandute de banci? Mai ales, avand in vedere si blocajul psihologic – multi romani, nici nu vor sa se atinga de bunurile EXECUTATE de banci, din respect pentru EXECUTATII care nu am mai putut plati ratele si au fost aruncati in strada. Nu vom discuta aici aspectul moral al acestor executii, economic realitatea este insa urmatoarea: unii oameni nu au mai putut sa plateasta ratele. Nu ar trebui sa fie sfarsitul lumii aici: bancile executa bunurile, alte firme le cumpara la preturi foarte atractive, bancile incep sa dea din nou credite si astfel incet-incet economia isi revine.

Lucrurile din pacate nu stau tocmai asa. Bancile nu au nici un stres sa vanda deoarece nimeni nu le streseaza. BNR le furnizeaza lichiditate cand vor muschii lor, BNR nu le preseaza sa “rezolve” creditele neperformante si statul se indatoreaza din ce in ce mai mult de la banci, deci bancile au o super afacere: crediteaza statul cu bani imprumutati de la BNR si castiga din diferentialul de dobanda (vezi aici detaliat). In plus, maresc pretul la toate operatiunile si castiga sume imense din monopolul asupra schimbului valutar al societatilor comerciale. Putini romani stiu ca in Romania nu exista de fapt o piata libera valutara. O firma care face export, e nevoita sa vanda valuta castigata cu greu pe piata externa prin intermediul unei banci. Care banca ti-o cumpara la supret ca sa o vanda ea mai departe altor firme care au nevoie la supra-pret. Specula de schimb valutar se numeste, spread ii zic unii. Astfel, eu primesc o cotatie mizerabila de la banca, care banca vinde apoi pe piata forex la pretul real al pietei (mult mai mare decat imi ofera mie) si castiga astfel sume imense din taxarea schimbului valutar, pentru ca BNR nu imi permite mie ca firma sa vand direct pe piata forex valuta, sau sa platesc salariile in euro direct sau sa platesc unei firme romanesti o suma in euro. Am aflat de la un bancher cam guraliv care lucreaza la o banca destul de maricica (una din top 2) cum ca divizia de “brokeraj valutar” a bancii face profit cat o filiala judeteana. Deci ce sa se mai chinuie bancile sa ofere credite, sa studieze dosare, sa analizeze firme, sa faca calcule complicate si sa isi asume riscuri cand sugruma exporatatorii (si importatorii) si pe langa comisioanele execrabile, ii fraieresc si la cursul valutar. Degeaba se chinuie BNR sa garanteze o “banda de variatie” pentru curs pentru ca bancile oricum ofera o “banda” mult mai nefavorabila clientilor.

Asadar, teza mea este ca bancile nu prea au nici un stres ca sa vanda bunuri executate si cea mai clara dovada este pretul “superofertelor”. Am facut asa o mica sondare a ofertelor si am comparat oferte de la banci cu oferte de pe piata reala. Ne-am astepta ca diferenta sa fie zdrobitoare in favoarea ofertei bancilor, insa vom vedea insa ca de multe ori, bancile vand chiar mult mai scump decat piata.

1. BCR – apartamente in Craiova. Am gasit aceasta “superoferta”: Apartament in Craiova, 4 camere, George Enescu. partament cu 4 camere,confort 1, situat la etajul 1 al unui bloc cu 4 nivele. Imobilul are suprafata utila 89.25 mp si este dotat cu gresie, faianta, parchet si PVC cu geam termopan. Pret: 273.906 RON, adica aprox, 62700 EUR. Am cautat o oferta similara pe un site de imobiliare. Iata ce am gasit:

4camere-george-enescu
SURSA: MuseImobiliare.ro

Asadar, cel putin 3 anunturi din cele 6 au un pret aproape la fel ca cel cerut de banca. Stiut fiind insa ca pretul de cerere este in general negociabil si ca de multe ori negocierea poate da jos chiar si cu 10% din pret, va imaginati ca oferta de la banca – cu care nu se poate negocia, caci exista constrangeri legale – nu este deloc prea atractiva.

Situatii similare se intampla si la alte categorii. Am mai verificat de exemplu, cateva hale. 1,5 milioane EURO pentru o hala de 1000 mp la vreo 5km in afara Craiovei cum vi se pare? Va asigur eu ca cu 200.000 EURO va faceti una mult mai frumoasa si mai trainica in locatia preferata de dumneavoastra si care sa nu aiba nici o necunoscuta cum sunt ofertele “executate”. Insa banca si-a luat tzeapa si a dat credit in boom iar acum vrea sa recupereze tot creditul plus dobanda. Chiar daca scade cu 10% la fiecare licitatie organizata, va mai dura ceva pana pretul sa devina “atractiv”. Dar poate ca doar BCR sunt nepasatori si nu sunt seriosi cu ofertele. Sa vedem si alte banci.

2. Banca Transilvania: aici am ales un teren intr-o comuna de langa Craiova – Malu Mare – deoarece terenurile din oras sunt mai greu de comparat, stiut fiind ca conteaza foarte mult locatia in cadrul cartierului, alte particularitati ale terenului, deschiderea, etc. Asadar, BT vinde un teren astfel: Teren intravilan in suprafata de 640 mp, situat in Com Malu Mare, Pret: 36.000 EUR (sursa anunt). Nu stiu exact unde se afla parcela cu terenul deoarece Malu Mare acopera o buna parte din marginea Craiovei, unele zone fiind evident mai interesante ca altele, de exemplu multe terenuri din Malu Mare sunt vecine cu Ford, deci terenurile de aici pot sa coste mai mult. Oricum, pretul cerut de banca este de 56.25 EUR/MP. Nu e cazul insa sa ne stresam prea mult de zona, indiferent de zona, pretul cerut de banca este imens. Iata cum arata o pagina cu rezultate cautare vanzare teren Malu Mare:

teren-malu-mare

SURSA: MuseImobiliare.ro

Dupa cum se vede, majoritatea anunturilor sunt la 25EUR/mp, unul singur este de 65EUR/mp si foarte putine sunt de aproximativ 30eur/mp. Deci cat de bun sa fie acest teren incat banca sa ceara 56EUR/mp? Subliniem si aici ca pretul cerut pe site-ul specializat, cu siguranta este unul mult negociabil, pretul de vanzare este cu siguranta mult sub 56, chiar si pentru singurul anunt peste 56, cel cu 65EUR/mp.

Sa trecem insa la masini, poate acolo bancile sunt mai “darnice” fiind bunuri de valori mai mici. Sa trecem nu doar la masini, dar si la o banca faimoasa pentru situatia dificila in care se afla – Piraeus Bank. Spun situatie dificila, cel putin din doua motive: 1 – rata de credite neperformante este foarte mare, 2 – banca este greceasca (patronii mai precis).

3. Piraeus Bank – Audi Q7. Nu m-am stresat cu ce anunt sa aleg, la o asemenea masina cu siguranta pretul trebuie sa fie unul bine ales de banca daca chiar doreste sa vanda. Asadar: Audi Q7, 176 KW (putere), diesel, fabricatie 2008, 93800 km. Vezi aici anuntul complet si aici altele similare. Referitor la Piraeus, trebuie sa mentionam ca spre deosebire de alte banci, aici se pare ca pretul este negociabil. Cel putin asta intelegem din mentiunea: Banca va lua in considerare toate contrapropunerile fata de preturile afisate.

Am cautat si noi o contraoferta, folosind site-ul mobile.de si parametrii similari cu oferta bancii. Am gasit preturi incepand de la 24.000 EUR pana la 49.500 EUR. O gama de pret destul de larga, evident cele din topul preturilor  ies din comparatie daca le luam la boabe marunte. Am vazut de exemplu la o oferta tapiterie de piele. Foarte probabil cele din top pret au toate dotari de exceptie, altfel nu se justifica diferenta. Am gasit insa 8 oferte cu pret intre 24.000 si 27.500 EUR. Este adevarat insa ca aceste masini sunt inmatriculate in strainatate si probabil pretul in tara ar mai sari datorita transportului si inmatricularii. Totodata, cat de prost sa fii sa iti cumperi Q7 de la o executata?! Iti dai seama ca probabil nu prea mai are nici o piesa scumpa originala pe ea. Se stie ca la masinile executate de firmele de leasing, proprietarii inainte sa renunte la a mai plati ratele, dau o tura pe la dezmembrari unde inlocuiesc tot ce se poate, ca sa mai scoata un ban. Va imaginati un Q7 executat din Romania nu se poate compara cu un Q7 cumparat din Germania. Dar totusi comparam si pentru a elimina si factorul “inmatriculare” care ar putea altera relevanta comparatiei, cautam pe autovit si am fost suprinsi de cate Q7-uri sunt scoase la vanzare de romani. Sa fie oare semn al crizei? Asadar, am gasit 8 oferte sub pretul de 27.500, din Romania (deci probabil inmatriculate), unele chiar cu kilometraj mult mai bun. De departe, oferta Piraeus nu este nici o afacere, mai ales avand in considerare statutul de “recuperata”.

Nu am mai avut rabdare sa fac alte comparatii, dar mie unul mi se pare clar ca bancile nu vor sa scape de bunuri sau daca scapa, o fac total netransparent. Puneti-va de exemplu in postura unui director de banca in vremuri de criza: nu tu profit, nu tu bonusuri. Ai insa cativa clienti cu milioane de euro in conturi, ai sansa sa le pui pe tava cateva oferte bune  si pe de alta parte ai la dispozitie gramada bunuri mobile si imobile de executat. Pai ce faci, le dai jos pretul si le publici anunt pe site sau faci o mica licitatie privata pentru “clientii preferential” si iti tragi si tu un comision? Sa nu credeti ca vorbesc aiurea, in vremurile de criza apriga din 2008 cand un investitor imobiliar din Craiova era la apa si era presat de banca creditoare sa vanda cat mai repede blocul, chiar daca piata a picat,  s-a dus vorba intre bancheri atat de repede incat vreo 3-4 s-au numarat printre viitorii clienti ai imobilului. Hai sa zicem ca aici a fost un fel de marketing sau propagare a anuntului sau poate a fost coincidenta, dar cum se explica atunci simulacrele de anunturi pe care bancile le publica pe site-urile proprii unde te-ai astepta ca sa gasesti cel putin oferte reale, nu preturi aiurea, total nerealiste ca si cum in spatele anuntului s-ar afla niste babaci care habar nu au pe ce lume traiesc si vor sa scoata pe apartamentul la care tin cu dintii preturi melancolice pentru care nu si l-au vandut nici in anii de boom imobiliar cand s-a putut.

Multumim asadar BNR-ului pentru stabilitatea bancara pe care ne-o ofera si pentru dinamizarea pietei creditarii pe care o produc prin stresarea bancilor sa scape de activele falimentare. De aceasta dinamizare beneficiaza mai ales firmele care au sansa sa refoloseasca rapid valoarea acestori bunuri si sa duca astfel la crestere economica pentru binele tuturor.

Imobiliarele – o prăpastie al cărei fund nu se vede încă

Imobiliarele au cazut destul de mult din 2008 sunt de parere unii. De fapt nu doar unii, ci majoritatea oamenilor, din toate categoriile: agentii imobiliare, ziaristi, vanzatori, cumparatori etc. Au inceput deja sa apara in emisiuni bombastice la unele televiziuni cu pretentii (de ex: Digi24) in care se pompeaza titluri aiuristice gen “Record de tranzactii imobiliare”.

In primul rand as dori sa mentionez ca este penibil ca pentru o emisiune care se intituleaza “Catalog imobiliar” sa speculeze aiuristic stiut fiind ca in Romania nu exista o modalitate standard care sa fie cat de cat relevanta de monitorizare a numarului tranzactiilor si mai ales a preturilor la imobiliare. Tot ce auziti statistici legate de imobiliare sunt presupuneri si extrapolari de genul: “conform site-ului imobiliare.ro, preturile la imobiliare au crescut”. Evident asemenea statistici nu au nici o baza, un site oricat de popular ar fi el, nu prezinta nici pe departe un lot relevant din piata pentru a putea trage vreo concluzie solida.

Ca sa discutam despre imobiliare, trebuie mai intai sa discutam despre credit si despre criza. Este o poveste lunga. Pe scurt, pana in 2008 am asistat la ceea ce se numeste “bula imobiliara”. Daca intre timp preturile din imobiliare au cazut cu 50% nu inseamna nici pe departe ca aceasta bula s-a dus si gata, acum urmeaza cresterea. Parerea mea este ca pe langa faptul ca “revenirea pietei imobiliare” este un concept fantasmagoric (ca si cum as zice eu ca in curand revin la adolescenta), inainte de a vorbi despre starea imobiliarelor trebuie sa vorim despre starea creditarii. Care stare a creditarii este catastrofala: bancile dau credite din ce in ce mai greu, rata creditelor “neperformante” (adica care nu vor fi platite niciodata, deci falimentare) este in continua crestere si sistemul bancar romanesc este pe marginea prapastiei. Cresterea numarului de insolvente ar fi doar un argument in acest sens: bancile au expuneri imense pe companiile mari (de ex: Oltchim, CFR etc) si aceste companii nu sunt decat niste bombe cu detonare intarziata, nu isi vor mai revenit pe profit prea curand, bancile vor pierde imens pe masura ce insolventele se vor desfasura una cate una intr-un domino al groazei.

Asadar, ca sa nu mai lungim povestea:

– preturile imobiliarelor au scazut, dar e doar inceputul; sa nu uitam ca Prima Casa a proptit preturile, dar nu le poate tine acolo pentru mult timp, decat daca se redenumeste in “a doua, a treia, a patra casa” si daca garantiile cerute vor fi din ce in ce mai mici, caci salariile reale scad si inflatia erodeaza puterea de economisire;
– bancile sunt paralizate precum un soarece in fata unui piton: desi ar trebui sa fuga cat pot (adica sa scoata la vanzare cat mai repede, tot ce au la preturi cat mai mici), ele stau si asteapta ca mumiile; totul se datoreaza insa si BNR-ului care trece cu vederea si nu preseaza bancile sa scoata pe piata activele neperformante si sa lase piata sa se duca acolo unde ii este nivelul, adica unde este puterea reala de cumparare; dar BNR-ul prefera sa stea cuminte si sa nu se riste prea mult, cata vreme merge treaba cu repo-urile si guvernul se mai poate credita; comunistii de la BNR baga capul in nisip si dau vina pe politicieni scuzandu-se ca ei se ocupa doar de politica monetara; este bland Patriciu cand zice ca: “Birocraţii de la BNR habar n-au de economie“. Ar fi bine sa fie doar atat. Problema e ca birocratii de la BNR nu au habar de banking capitalist, ei se afla inca blocati in paradigmele societatii romanesti in tranzitie, coordonata de directivele venite de la UE si realitatile total misterioase pentru ei ale societatii romanesti actuale aflate intr-o criza atat interna cat si externa si care mai are doar o scurta perioada pentru a se putea salva si readapta in perspectiva viitoarelor turbulente care nu sunt deloc neprevizibile (current events form future trends)
– cata vreme creditul ramane neaccesibil (si va ramane pentru zeci de ani de aici incolo) si cata vreme economia nu creste intr-un ritm care sa depaseasca inflatia, imobiliarele nu au cum sa creasca; este logic: ca sa creasca, trebuie bani, trebuie perspective, trebuie cerere; deja oferta de imobiliare este supra-saturata, deja exista stocuri in toate domeniile (birouri, terenuri, case la rosu, rezidentiale etc); cum putem atunci sa vorbim despre crestere in imobiliare?!?
– bancile inca nu au inceput sa intre in executari silite: verificati oferta online a bancilor si veti gasi numai mizilic (la numar) si preturi aiuristice (la oferte); preturile din “ofertele” scoase de banci sunt cu mult peste pretul pietei, cu siguranta bancile nu vor sa le vanda, doar implementeaza niste “reglementari”, simuleaza niste “anunturi de licitatii” ca sa se prefaca ca isi fac treaba; daca bancile chiar ar vrea sa lichideze aceste executari, ar rezolva instant, nu ar porni cu preturile din 2008 si sa scada cate 10% din doi in doi ani

Ce mai (se fac că) vând băncile

Ziarul Financiar titreaza azi pompos: Cea mai mare bancă din România nu mai are răbdare cu restanţierii şi le scoate casele la vânzare cu sutele.

Pe langa greseala ca nu BCR este cea mai mare banca din tara ci BNR, Ziarul Financiar mai face cateva omisiuni, din care deducem ca probabil articolul nu este decat reclama camuflata. Omisiunile pe care le-a facut sunt cam doua: 1) BCR are in permanenta scoate la vanzare cu sutele apartamente, proiecte imobiliare masi si alte bunuri; fluxul normal al oricarui credit cu restante peste o anumita perioada este: publicarea spre vanzarea si licitatia si 2) BCR nu le scoate la vanzare, doar le afisaza pe site ca sa arate BNR-ului ca le-a scos la vanzare, cum probabil le impun reglementarile bancare. In realitate, dupa afisarea pe site urmeaza perioada de licitatii unde pretul poate sa scada foarte mult si unde bancile nu mai sunt la fel de transparente ca in prima etapa ci existe retele intregi de bancheri, rude prieteni si investitori privilegiati care au acces la preturi cu adevarat interesante.

Spun ca BCR nu vrea de fapt sa vanda aceste bunuri pentru ca daca ne uitam putin la preturi realizam cat de aiuristice sunt acestea si ca nimeni nu va cumpara bunuri supraevaluate doar ca BCR cumpara reclama in Ziarul Financiar, pretul pietei este cu totul altul decat cel cerut de banci doar ca sa arate ca au facut ce trebuie. Bineinteles, nu este exclus ca cativa fraieri sa puna totusi botul si sa se arunce, dar cat de prost sa fi sa nu faci intai o evaluare a ofertei inainte de a merge sa cumperi de la BCR?

Sa luam doar un exemplu din Craiova unde personal sunt cat de cat la curent cu piata:

Casa in regim de P+1 cu suprafata construita de 88 mp, garaj-atelier in suprafata de 28 mp si teren cu suprafata de 1265 mp, imobil situat in Craiova. Utilata cu centrala termica proprie. Tamplarie exterioara din pvc cu termopan.  (vezi anuntul complet)

Pret: 425.201 lei

Alooo! Ziarul Financiar! Nu mai puneti botul la prostii, asta nu e vanzare e simulare de vanzare. Pretul de mai sus pentru o asemenea “oferta” este supraevaluata chiar si pentru buricul orasului daramite pentru cartierul cel mai faimos din Craiova unde traiesc in majoritate o anume etnie care ne-a facut faimoasa pe noi craiovenii in toata tara si unde sirenele se aud zi si noapte la orice ora.

De departe preturile publicate de banci sunt mult peste pretul pietei si adevaratul motiv al publicarii acestor anunturi este doar ca bancile trebuie sa arate ca incearca sa le vanda. Publicarea acestor oferte este doar o prima etapa din taierea drastica a preturilor care o practica bancherii ulterior dar pe care nu o mai fac publica ci se infrupta doar ei din bunuri de valoare la preturi subevaluate, fie prin negociere directa cu proprietarii fie prin executare silita. Una e cand stii situatia directa a omului si poti sa ii pui pistolul la cap si alta cand incerci sa vinzi la preturi ireale.

In ciuda titlului inflamator, bancile nu au nici un stres deocamdata, caci Isarescu le da si le va da bani cat au ele nevoie, indiferent de cate active putrede au in bilant si indiferent de cat de falsa este indeplinirea reglementarilor bancare care ar trebui respectate intr-o economie de piata si de care BNR nu prea se ocupa pe la noi, altfel de mult bancile ar fi fost nevoite sa arunce pe piata toate bunurile si sa lase preturile sa cada acolo unde le e locul. In schimb, bancile prin presiuni asupra politicului, nu doar ca au amanat si amana in continuare sa joace dupa reguli ci tin de ele cat pot, ba mai mult chiar au convins pe prostii de guvernanti sa lanseze programe de gen “prima casa” ca sa tina proptit preturile si sa tina balonul imflat cat mai mult.

Culmea e ca se mai gasesc cativa prosti cu bani care de frica ca o sa cada bancile se arunca si cumpara la orice pret zicand: mai bine bag banii in ceva tangibil decat sa ii pierd in banca. Cata manipulare, cata minciuna si cata prostie. In loc ca banii sa intre in economie si oamenii sa investeasca in afaceri si sa dezvolte societatea, se sperie toti si se arunca pe cutii de chibrituri la preturi supraevaluata de frica sa nu isi piarda banii dar mai ales pentru ca Isarescu a micsorat dobanzile “ca sa ajute creditarea” dar bineinteles ca sa ajute bancile sa nu se faca praf si pulbere la ciocnirea cu realitatea care este una sumbra.

Am spus-o si acum 2 ani cand televiziunile si ziarele de specialitate erau pline de specialisti care prognozau “revenirea” pietei imobiliare: pana cand preturile nu ajung la un raport corect cu salariile, caderea nu se va oprit. Care este raportul corect? Nu stiu exact, sa fie 4-5 ani de salariu mediu, oare? Cam asa calculau unii ca asa era prin anii ’90 cand nu se daduse drumul la credite. Lipsa creditului (pentru oamenii de rand) este o realitate de care ne vom lovi vrem nu vrem din ce in ce mai mult si indiferent de manipularile si distorsiunile induse in piata de BNR si de bancherii straini care fac jocurile pe la noi, cel putin la imobiliare preturile nu se vor opri din cadere. Singura exceptie o constituie cateva tunuri: anumite banci, care pompeaza in reclama si anumiti “investitori” in imobiliare vor fraieri pe cei cu bani multi si cu necunoastere putina si le vor vinde la preturi supraevaluate. Asta insa pana cand se va implanta in constiinta cumparatorilor ca nimic nu este ferit de devaluare, nici macar imobiliarele nou construite, la “standarde europene” din spatiile centrale si “cu vad”.

 

 

Spania începe să bage din nou bani în bănci pentru a nu le lăsa să pice

– Spania si-a accelerat eforturile sa salveze bancile cu un plan care le forteaza sa recunoasca pierderile survenite un urma spargerii bulei imobiliare
– din expunerea de 298 de miliarde de euro pe sectorul imobiliar, peste 184 de miliarde sunt “toxice”, adica sansele sa fie recuperate sunt aproape zero

Universul paralel al vânzătorilor de imobiliare

Sunt sigur. Vanzatorii de imobiliare din Romania traiesc intr-un univers paralel, ei nu au habar de lumea din jurul lor si se cred in vestul salbatic in timpul goanei dupa aur.

Sa exemplificam pe baza unui anunt publicat pe un site de imobiliare local, museimobiliare.ro.

De inchiriere fost showroom care a gazduit o marca ce nu a facut fata crizei si a fost nevoita sa-si inchida prezenta in Craiova, dealerii dand faliment iar reprezentarea locala a marcii fostului delaer fiind preluata de dealerul unei alte marci care a avut noroc mai mare (deocamdata). Iata detaliile anunutului aici si iata pe scurt cateva date:

  • 1670 mp de inchiriat intr-o locatie in care altceva decat un showroom auto nu vad ce ar merge, fiind aproape de iesirea din oras unde nu exista vad pietonal deloc;
  • P+E (show-room)+hala – destul loc si pentru un service
  • preţ: 15.000 euro / luna (nu mentioneaza TVA)

Deci este vorba de un fost showroom si banuiesc ca proprietarul actuala spera ca tot un dealer auto sa vina avand in vedere specificul constructiei.

Sa incercam acum un mic calcul, cam cate masini ar trebui sa vanda viitorul chirias ca sa poata avea o afacere cat de cat si sa poata supravietui in aceaste vremuri atat de dificile pentru piata auto in special si cu premize din ce in ce mai negre. Ce costuri asadar ar avea potentialul dealer auto care va veni aici? Sa facem un calcul minimal al costurilor lunare ale unui dealer auto:

– 5 angajati la un salariu minim de 2500 lei il vor costa aproximativ 20.000 lei (5x2500x1.6 – aprox. 60% sunt impozitele si contributiile pentru angajati); este de la sine inteles ca salariul poate fi mai mic, si poate include bonus din vanzari, dar pentru a avea vanzari, viitorul dealer va avea nevoie de oameni calumea, deci si platiti peste media din industrie (care desi nu o stiu, banuiesc ca nu este peste 2000)

– telefonie: 500 lei; ca sa sune potentiali clienti, un dealer auto are nevoie de multe minute; sa zicem totusi ca angajatii vor fi cuminte si vor folosi telefoanele fara sa risipieasca banii patronului, deci un abonament de 500 lei va fi de ajuns pentru inceput;

– electricitate: 300 lei; un showroom are nevoie de lumini, usi automate, calculatoare, faxuri, cafetiera etc; curentul va fi cu mult peste 300 lei pe luna, dar sa zicem ca toata lumea economiseste si nu depasim 300;

– gaze: daca ai frig in showroom, clientii nu vor avea rabdare sa se invarte pe langa masini si vei crea o impresie proasta; iar cum imaginea conteaza imens in alegerea unei masini, confortul termic trebuie sa fie cat mai bun pentru a ajunge sa ai vanzari; sa zicem ca caldura iarna (si aerul conditionat vara) ne mai costa inca 600 lei;

– securitate: cand ai masini in showroom nu le poti lasa nepazite; ai nevoie cel putin de paza pe timp de noapte, ca sa nu mai zicem de contractul cu firmele de securitate, camere de vedere si alarme; sa ne rezumam insa la 1000 lei lunar pentru securitate;

– asigurari auto: 1000 lei; la cel putin o masina disponibila pentru drive-test si cel putin 5 modele expuse pentru vizitatori, aceasta este o suma minimala, cu siguranta adevaratele costuri sunt multe peste 1000 lei/luna; numai RCA pentru o masina noua este de minim 500 lei / an; nu mai vorbim de masinile oferite angajatilor, sa presupunem ca showroom-ul nu ofera aceasta facilitate angajatilor;

– rata bancara: ca orice afacere fara banca nu se poate; cum dealer-ul va trebui sa investeasca minim pentru 5 masini, sa presupunem ca cel putin va avea nevoie de o linie de credit de 5×12.000 euro, adica 60.000; la o dobanda de 15%, costurile lunare ajung la 9000 lei;

– marketing: reclama e sufletul comertului; sa trecem minim 1000 lei per luna, desi cu banii astia abia daca tipareste cateva pliante si cumpara o cutiuta de reclama in ziarul local;

– chiria: conform pretentiilor acestui proprietar, la un curs minimal de 4.3 lei, chiria il va costa pe viitorul afacerist care accepta oferta 64500 lei

Costurile totale ale unei astfel de afaceri, vor fi la inceput de 109.900 lei, adica aproximativ 25.558 euro. Pentru a putea duce in spate asemenea costuri si pentru a avea si un profit de 2% (minimal, dar bunicel pentru vremurile astea de criza), viitorul dealer va trebui sa aiba  o cifra de afaceri de aproximativ 44115 euro. (am calculat impozit pe profit si am adaugat TVA). Pentru a avea aceasta cifra de afaceri, dealerul va trebui sa vanda 3.67 masini per luna.

Ce masina ar trebui sa vanda acest viitor dealer pe o piata in cadere si deja suprasaturata in care deja principalele marci auto au deja o prezenta? Sa investigam putin piata auto locala.

Conform automarket, cotele de piata ale brandurilor auto in septembrie 2011 au fost:

  1. Dacia: 33,5%
  2. Volkswagen: 10,41%
  3. Skoda: 8,9%
  4. Renault: 7,7%
  5. Ford: 5,21%
  6. Opel: 4,8%
  7. Hyundai: 4,25%
  8. Chevrolet: 2,76%
  9. Suzuki: 2,72%
  10. Toyota: 2,36%
Conform Capital, in luna iunie 2011 – o luna peste medie pentru vanzarile auto, parerea mea – in judetul Dolj s-au vandut 97 masini. Sa zicem 100.
Coroborand cu cotele de piata de mai sus, asta inseamna ca viitorul dealer trebuie sa fie unul din top 7, adica chiar mai puternic decat Toyota. Paradoxal insa, dealerul Toyota local are o situatie cu mult peste fostul dealer care a dat faliment in locatia scoasa la inchiriat acum si care reprezenta Fiat. Pe langa paradoxul ca Toyota Craiova vinde acum si Fiat, iata deci inca un paradox. Proprietarul este inconstient ca nu exista clienti pentru oferta lui, la actualul pret. O simpla analiza a pietei i-ar fi dat de gandit inainte de a stabili pretul.
Este adevarat ca locatia respectiva mai ofera si posibilitatea de a deschide un service, dar per total cred ca service-ul ar trage in jos, adica ar necesita investitii mai mari, ar mari costurile indirect proportional cu potentialurile profituri, deci daca luam in calcul si service-ul, cu siguranta numarul mediu de masini care ar trebui vandute pentru a mentine o afacere profitabila ar fi crescut.
Exemple ca acestea sunt nenumarate. Vinovatii nu sunt proprietarii care bineinteles nu sunt prea buni la a intelege economia, politica si prin urmare nu stiu ca criza nici nu a inceput, deocamdata avem o mica raceala, pneumonia urmeaza si apoi tbc-ul. De vina gasesc bancile care tolereaza intarzieri la credite, tin la preturile mari, nu preseaza clientii ca sa taie din costuri si la inchiriere si la vanzare si astfel imobiliarele sunt blocate si prin urmare nici economia nu are sanse sa se miste si sa creeze conditii proprice unei eventuale reveniri.
1 2